Biệt thự biển 5 sao ở các thành phố du lịch nổi tiếng như Hạ Long, Quy Nhơn, Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang và Phú Quốc đang là kênh đầu tư BĐS hấp dẫn nhất 2017. CĐT cam kết lợi nhuận từ 9%-10% trong 10 năm đến 15 năm, chia sẻ lợi nhuận thực tế 85% thuộc về khách hàng. Vậy sau 10 năm hay 15 năm hết thời gian cam kết, lợi nhuận thực tế được tính ra sao? Có những rủi ro gì “phía sau” cam kết lợi nhuận tối thiểu của CĐT?

Cùng chủ đề:

 08 Kinh nghiệm đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng nhà đầu tư bắt buộc phải biết

 05 Địa phương tốt nhất để đầu tư biệt thự biển nghỉ dưỡng hiện nay

Hãy tạm thời bỏ qua các con số lợi nhuận cam kết từ CĐT, 3 vấn đề sau sẽ quyết định đến thành bại của việc đầu tư biệt thự biển nghỉ dưỡng:

1. Con số lợi nhuận thực tế khi biệt thự đưa vào khai thác là bao nhiêu %/năm?

Đây có thể nói là câu hỏi quan trọng nhất khi lựa chọn đầu tư 1 căn biệt thự nghỉ dưỡng 5 sao nào đó:

Công thức để nhà đầu tư tạm tính mức lợi nhuận thực tế khai thác:

Lợi nhuận/năm = Công suất phòng trung bình/năm X 350 ngày X Giá phòng/đêm X Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu bộ phận phòng.( 350 ngày vì trừ đi 15 ngày nghỉ miễn phí của khách hàng trong 1 năm).

Trong đó: 

+ Lợi nhuận/năm: Số tiền lợi nhuận trước thuế thu nhập tính trong 1 năm. 

+ Công suất phòng trung bình/năm: Dựa vào các con số báo cáo từ kiểm toán nước ngoài, khảo sát thị trường uy tín như Grant Thornton, CBRE, Savills…cho khu vực cụ thể như Nha Trang, Hạ Long, Phú Quốc…

+ Giá phòng/đêm: Ước lượng giá kinh doanh tương lai căn biệt thự biển 5 sao đó dựa vào các biệt thự resort quy mô tương tư cùng khu vực lận cận dự án. Tham khảo trên các trang web đặt phòng trực tuyến như agoda, booking.vn…

+ Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu bộ phận phòng: Con số trung bình báo cáo khảo sát ngành khách sạn của các tổ chức kiểm toán nước ngoài, các đơn vị khảo sát thị trường độc lập như Grant Thornton. Trung bình lợi nhuận đạt 65%-78% tổng doanh thu bộ phận phòng. Chi phí rơi vào từ 22% – 35% tuỳ từng khách sạn.

Grant Thornton – Đơn vị kiểm toán quốc tế uy tín

> Chúng ta hãy tính với các thông số đầu vào 1 cách khiêm tốn để bài toán đầu tư biệt thự biển được an toàn nhất: 

+ Giá phòng biệt thự biển đưa vào khai thác: Nên lấy giá phòng trung bình các resort villas tương tự lân cận khu vực đó. Không nên lấy cao quá.+ Công suất phòng trung bình 1 năm: Chỉ lấy bằng mức trung bình khách sạn 5 sao của cả khu vực trung bình 3 năm vừa qua 2015-2016-2017.

Cuối cùng, kết quả thu được lợi nhuận thực tế tạm tính của biệt thự biển là bao nhiêu %/năm mới là điều quan trọng, chứ con số cam kết lợi nhuận tối thiểu của CĐT trong 10 năm hay 15 năm từ 9%/năm đến 10%/năm đầu không phải là điều quan trọng.

Có 3 trường hợp xảy ra:

• Nếu con số lợi nhuận tính toán thực tế > con số lợi nhuận CĐT cam kết tối thiểu: >> Dự án biệt thự biển tốt để đầu tư.

• Nếu con số lợi nhuận tính toán thực tế = con số lợi nhuận CĐT cam kết tối thiểu: >> Dự án biệt thự biển khá để đầu tư.

• Nếu con số lợi nhuận tính toán thực tế < con số lợi nhuận CĐT cam kết tối thiểu: >> Dự án biệt thự biển này không nên đầu tư vì quá rủi ro.

Đăng ký Dowload bảng tính lợi nhuận thự tế khi đầu tư Biệt thự biển Tại đây

2. Tính minh bạch trong các báo cáo kiểm toán con số lợi nhuận thực tế của biệt thự biển nghỉ dưỡng sau thời gian cam kết?

Điều vô cùng nguy hiểm là sau thời gian cam kết lợi nhuận tối thiểu (sau 10 năm hoặc 15 năm, con số lợi nhuận thực tế được chia sẻ 85% – 15% là bao nhiêu có đáng tin cậy được không?Nếu lựa chọn sai nhà đầu tư sẽ phải trả giá đắt ở bước này: Tính minh bạch của con số lợi nhuận khai thác thực tế biệt thự biển 5 sao phụ thuộc vào:

+ Uy tín của chủ đầu tư

+ Uy tín và năng lực của đơn vị khai thác biệt thự nghỉ dưỡng sau này.

+ Mức độ kiểm toán của dự án đó ra sao?

Những dự án biệt thự biển nghỉ dưỡng 5 sao có các yếu tố sau đây sẽ có sự minh bạch cao từ trên xuống dưới:

+ Dự án biệt thự biển có đơn vị khai thác quản lý nước ngoài như: Accor – Pháp, Ascott – Singapore, InterContinental Hotels Group,…Các dự này có điểm chung là kết quả kinh doanh sẽ được các đơn vị kiểm toán quốc tế như nhóm Big 4 KPMG, E&Y, pWc, Deloitte …để báo cáo với CĐT.

Accor Hotels – Đơn vị quản lý khách sạn nổi tiếng thế giới

+ Dự án biệt thự biển có các đơn vị khai thác quản lý Việt Nam thuộc các tập đoàn lớn có sự góp vốn đầu tư của vốn nước ngoài, thương hiệu có niêm yết trên thị trường chứng khoán nước ngoài như Singapore, NewYork hay London…

+ Dự án biệt thự biển do các đơn vị quản lý khai thác Việt Nam ngoài CĐT, có niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.

3. Lấy gì để đảm bảo cam kết lợi nhuận tối thiểu 9% đến 10%/năm trong 10-15năm của CĐT với khách hàng mua biệt thự biển 5 sao? 

Cam kết về lợi nhuận tối thiểu biệt thự biển là cam kết riêng của khách hàng và chủ đầu tư bằng hợp đồng cho thuê khai thác vận hành riêng. Thông thường là ký hợp đồng khai thác 50 năm với mức cam kết lợi nhuận từ 10 năm đến 15 năm đầu tiên. 

Song không phải cam kết nào cũng sẽ thành hiện thực. Điều này phụ thuộc chính vào uy tín của ông CĐT có đủ lớn hay không. Và năng lực của ông chủ đầu tư đó như thế nào?

Quay lại gần chục năm trước đã có rất nhiều loại hình BĐS nghỉ dưỡng condotel biệt thự biển cam kết hoành tráng nhưng sau đó vỡ trận và “mất tiêu” không thấy ông CĐT đó đâu như ở Nha Trang, Đà Nẵng… (Xem thêm)

Kết luận: Biệt thự biển nghỉ dưỡng là loại hình đầu tư tốt song không phải dự án nào cũng tốt. Nếu lựa chọn sai quý anh/chị sẽ phải trả những giá vô cùng đắt. Nhẹ thì sau thời giam cam kết lợi nhuận tụt vô cùng thấp, nặng thì dự án chậm tiến độ không bàn giao, CĐT phá sản…