Cơ hội nào cũng luôn đi kèm với rủi ro và trong đầu tư bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật hiển nhiên đó. Song đa số các bạn tư vấn bán hàng thường lờ đi hoặc nói dối các nhà đầu tư shophouse để dụ dỗ và ép khách hàng xuống cọc vì lợi ích trước mắt. Với quan điểm làm việc:

“Một lần tư vấn – Cả đời song hành cùng nhà đầu tư”. Tôi sẽ phân tích những rủi ro lớn nhất có thể gặp phải khi đầu tư shophouse để quý anh/chị nắm được. Và tôi sẽ chia sẻ cách để quản trị những rủi ro đó như thế nào?

Cảnh báo rủi ro phải biết khi đầu tư Shophouse năm 2017

1. Rủi ro về lựa chọn dự án shophouse để đầu tư:

Đây có thể nói là rủi ro số 1 khi đầu tư 1 căn shophouse kinh doanh nào đó. Trong bất động sản có câu nói: 3 yếu tố quan trọng nhất để định giá 1 sản phẩm BĐS là: “Vị trí, vị trí và vị trí”. Và với shophouse thì yếu tố vị trí còn quan trọng hơn bội phần. Lựa chọn được dự án có vị trí có cơ hội kinh doanh buôn bán tốt thì coi như đã thành công 90%. Nhưng nếu chọn sai anh/chị sẽ không có cơ hội sửa chữa sai lầm. Đơn giản là như thế này:

♦ Một dự án có vị trí kinh doanh shophouse “tốt” cần đảm bảo 4 yếu tố sau đây:
– Giao thông thuận tiện và phát triển
– Mật độ dân cư của dự án và dân cư xung quanh lớn.
– Nhu cầu ăn uống, vui chơi, mua sắm, giải trí cao
– Ít đối thủ cạnh tranh kinh doanh với khu shophouse định đầu tư.

♦ Ngược lại 1 vị trí dự án shophouse “ xấu” sẽ dẫn đến khả năng cho thuê kém >> Lợi nhuận thấp, rủi ro cao.

2. Rủi ro về tính thanh khoản shophouse:

Đây là yếu tố vô cùng quan trọng khi đầu tư shophouse. Tính thanh khoản hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền khi cần. Và với shophouse tính thanh khoản sẽ cần phân tích 2 thời kỳ như sau:

+ Trước khi đưa vào khai thác kinh doanh shophouse: Tính thanh khoản phụ thuộc vào số lượng sản phẩm của CĐT đã bán, giá bán, số lượng còn lại, số lượng nhu cầu đầu tư vào dự án, nguồn cung các sản phẩm cạnh tranh gần khu vực dự án đó. Cung ít cầu nhiều hay cầu nhiều cung ít.

+ Sau khi shophouse vào khai thác cho thuê: Tính thanh khoản phụ thuộc giá cho thuê hàng tháng. Nếu giá cho thuê cao >> Lợi nhuận trên suất đầu tư cao >> Thanh khoản cao và bán lời nhiều so với giá gốc khi đầu tư. Và ngược lại…

Rủi ro về tính thanh khoản khi đầu tư shophouse

Về cơ bản, tôi muốn khẳng định với anh/chị là shophouse là loại hình có tính thanh khoản thấp hơn so với các loại hình BĐS khác như nhà phố, chung cư,…Nó thích hợp với đầu tư dài hạn, con gà đẻ trứng vàng tự động nhiều hơn là lướt sóng, ngắn hạn tăng giá gốc là không phù hợp. Vì vậy anh/chị nên xác định rõ mục tiêu đầu tư shophouse ngay từ đầu.

3. Rủi ro về giá cho thuê shophouse :

Yếu tố thứ 3 này cũng vô cùng quan trọng. Khả năng khai thác kinh doanh shophouse quyết định đến lợi nhuận hằng năm của nhà đầu tư. Anh/chị đừng quá bận tâm vào những gì quảng cáo đường mật. Có 3 điều anh/chị cần đặt biệt chú ý để ngăn ngừa rủi ro này:

♦ Giá cho thuê các mặt bằng kinh doanh lân cận khu vực phát triển dự án là bao nhiêu?
♦ Giá cho thuê các khu shophouse đã đi vào khai thác trung bình là bao nhiêu (Thông thường từ 25-35 $/m2/tháng)
♦ Nguồn cung shophouse quanh khu vực trong tương lai khi dự án đi vào khai thác.

4. Rủi ro về lãi suất ngân hàng trong tương lai:

Yếu tố này cần đặc biệt quan trọng với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều đó là vay vốn ngân hàng. Thông thường khi tính bài toán đầu tư shophouse với kinh nghiệm của tôi thì vốn tự có của anh/chị phải đạt từ 50% trở lên mới nên đầu tư. Nhiều anh/chị chỉ đầu tư 30% đến 40% phần còn lại vay ngân hàng tôi thấy khá nhiều rủi ro liên quan đến lãi suất ngân hàng. Thực tế mức lãi suất khi tính toán lợi nhuận cho thuê hàng tháng để bù lại lãi suất và nợ gốc đều hằng năm là của hiện tại năm 2017. Biến động lãi suất không ai biết trước tương lai như thế nào. Mức trung bình hiện tại đang khoảng 9.5% – 10.5%/năm lãi suất vay ngân hàng. Trong khi đó giá cho thuê ít biến động quá lớn trong thời gian ngắn. Như vậy nếu lãi suất ngân hàng biến động lớn rủi ro thuộc về nhà đầu tư.

>> Lời khuyên của tôi dành cho anh/chị nhà đầu tư shophouse là nếu có từ trên 50% vốn tự có hãy đầu tư. Dưới 50% là không nên đầu tư.

Xem thêm:

Những ai nên đầu tư Shophouse của tập đoàn Vingroup

Có nên đầu tư Shophouse chung cư Vinhomes Green Bay