Hầu hết các nhà đầu tư vào condotel Vinpearl Island Nha Trang chỉ biết rằng mức chia sẻ lợi nhuận thực tế mình nhận được 85%, CĐT Vingroup cam kết lợi nhuận không thấp hơn 10%/năm trong 5 năm đầu tiên. Song câu hỏi quan trọng nhất mang tính chất quyết định có nên đầu tư vào dự án hay không thì rất ít nhà đầu tư được biết. Đó là liệu lợi nhuận thực tế khi dự án đưa vào khai thác có đạt được 10%/năm hay không? Hãy cùng tôi đi tìm câu trả lời chi tiết ở bài viết này.

Đầu tiên, nhà đầu tư tạm thời hãy bỏ qua các con số lợi nhuận cam kết của chủ đầu tư, công thức sau đây sẽ giúp các nhà đầu tư biết được:

+ Dự án này có đáng để đầu tư hay không?

+ Con số lợi nhuận cam kết của CĐT đưa ra có sát so với thực tế sau này khi đưa vào khai thác hay không?

+ Tiềm năng sinh lời trong tương lai của dự án condotel này có tốt hay không?

Công thức để nhà đầu tư tạm tính mức lợi nhuận thực tế khi dự án Vinpearl Island Condotel Hòn Tre Nha Trang được đưa vào vận hành khai thác kinh doanh:

Lợi nhuận/năm = Công suất phòng trung bình/năm X 350 ngày X Giá phòng/đêm X Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu bộ phận phòng.

DOWNLOAD BẢNG TÍNH NGAY

Trong đó (*):

+ 350 ngày/năm: Vì trừ đi 15 đêm nghỉ miễn phí times share dành cho nhà đầu tư mỗi năm.

+ Lợi nhuận/năm: Số tiền lợi nhuận trước thuế thu nhập cá nhân tính trong 1 năm.

+ Công suất phòng trung bình/năm: Dựa vào các con số báo cáo từ kiểm toán nước ngoài, khảo sát thị trường uy tín như Grant Thornton, CBRE, Savills…cho các địa phương du lịch như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc. Ngoài ra dựa vào con số báo cáo hàng năm trong báo cáo kinh doanh của CĐT các dự án. Con số này có thể chạy biến động tăng trưởng từ 50% – 60% – 70% – 80% …theo các bài toán kỳ vọng về khai thác sau này của dự án đi vào khai thác.

Công suất phòng tại các dự án nghỉ dưỡng Vinpearl

+ Giá phòng/đêm: Ước lượng giá phòng condotel 1 đêm khi đưa vào vận hành dựa vào các khách sạn lân cận cùng tiêu chuẩn 5 sao hay 4 sao so với dự án đang đầu tư hoặc đã đi vào khai thác. Tham khảo trên các trang web đặt phòng trực tuyến như agoda, booking.vn… Với Vinpearl chúng ta dễ dàng so sánh các condotel đã đi vào hoạt động kinh doanh như Vinpearl River Front Condotel Ngô Quyền Đà Nẵng, Vinpearl Empire Condotel Lê Thánh Tôn Nha Trang…. Giá trung bình từ 4 triệu – 5 triệu/đêm.

Giá phòng 1 đêm của căn hộ khách sạn Vinpearl Condotel Empire Nha Trang là 5,4tr/đêm (theo Booking.com)

+ Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu bộ phận phòng: Con số trung bình báo cáo khảo sát ngành khách sạn của các tổ chức kiểm toán nước ngoài, các đơn vị khảo sát thị trường độc lập như Grant Thornton… Trung bình lợi nhuận đạt 65% tổng doanh thu bộ phận phòng. Chi phí quản lý vận hành khai thác kinh doanh rơi vào khoảng 35% tuỳ từng khách sạn.

>> Chúng ta hãy tính với các thông số đầu vào khi tính toán dự án Vinpearl Island Condotel Nha Trang Hòn Tre 1 cách khiêm tốn như:

+ Giá phòng condotel Vinpearl Island Hòn Tre Nha Trang sẽ đưa vào khai thác: Tạm dự tính tương đương các condotel tại Vinpearl Lê Thánh Tôn, Vinpearl Trần Phú Nha Trang.

+ Công suất phòng trung bình 1 năm: Chỉ lấy bằng mức trung bình khách sạn 4 sao – 5 sao của cả khu vực Nha Trang 3 năm vừa qua. Sau đó sẽ tăng mức công suất phòng lên so với kỳ vọng tương lai khi dự án đã vào ổn định khai thác. Thông thường sẽ tạm tính từ 60%-70%-80%…

>> Cuối cùng, kết quả thu được lợi nhuận là bao nhiêu % mới là điều quan trọng. Từ đó chúng ta sẽ tham chiếu so sánh sang con số cam kết lợi nhuận của CĐT không thấp hơn 10%/năm trong 5 năm đầu để đi đến đánh giá của riêng mình. Có 3 trường hợp xảy ra:

• Nếu con số lợi nhuận tính toán thực tế > con số lợi nhuận CĐT cam kết tối thiểu: >> Dự án tốt để đầu tư.

• Nếu con số lợi nhuận tính toán thực tế = con số lợi nhuận CĐT cam kết tối thiểu: >> Dự án khá để đầu tư.

• Nếu con số lợi nhuận tính toán thực tế < con số lợi nhuận CĐT cam kết tối thiểu rất nhiều: >> Dự án này không nên đầu tư.