Có thể nói 1 cách khách quan The Arena Cam Ranh đang là tâm điểm của các nhà đầu tư BĐS vào Nha Trang và là cục nam châm thu hút hàng ngàn seller bất động sản tham gia. “Nơi mặt trời không bao giờ lặn” là cụm từ nổi tiếng lan xa khắp mọi hang cùng ngõ hẹp thậm chí tận trời Âu có 1 chị khách Việt Kiều của tôi cũng hỏi về The Arena. Đến thời điểm tôi viết bài này đã có khoảng gần 3000 nhà đầu tư đã xuống tiền tại dự án. Song số đông chưa chắc đã đúng, bài viết này tôi sẽ phân tích ưu và nhược điểm dự án từ góc nhìn khách quan nhất. Từ đó anh/chị sẽ có quyết định đầu tư chính xác nhất:

1. Những ưu điểm nổi trội của CĐT và dự án The Arena Cam Ranh:

Đầu tiên chúng ta cần đề cập đến CĐT The Arena Cam Ranh là ai?

Theo thông tin từ cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, Công ty Vịnh Nha Trang thành lập vào tháng 8 năm 2014 có vốn điều lệ 300 tỷ đồng, trụ sở tại số 2 đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường Lộc Thọ, TP Nha Trang, với ngành nghề kinh doanh chính là tổ chức giới thiệu và xúc tiến thương mại.

Chủ tịch HĐQT của Vịnh Nha Trang là ông Lê Anh Đức – một doanh nhân nổi tiếng khai thác trứng cá đen (Caviar), ông chủ tập đoàn cá tầm Việt Nam nhưng hiện 2 cổ đông sở hữu lớn nhất ở dự án này là bà Hà Thị Phương Thảo (nắm giữ 40%) và Công ty Hà Quang Land (nắm giữ 40%).

Vịnh Nha Trang Invenstment Group – Chủ đầu tư dự án The Arena Cam Ranh

Ưu điểm của CĐT Vịnh Nha Trang theo cá nhân tôi đánh giá có mấy điểm sau:

• Là 1 CĐT mới nhưng Vịnh Nha Trang là 1 CĐT rất thức thời và có những bước đi vô cùng táo bạo trên thị trường BĐS nghỉ dưỡng với thành công dự án Panorama Nha Trang và The Arena Cam Ranh.

• Là 1 CĐT có tư duy và chiến lược truyền thông marketing dự án vô cùng bài bản và chuyên nghiệp. Sẵn sàng chịu chi hợp tác với những đối tác truyền thông hàng đầu như LeBros, đại nhạc hội chủ trì đạo diễn Quốc Trung…

• Là 1 CĐT tôn trọng và dành cho các đơn vị hợp tác phân phối cơ chế tốt nhất thị trường so với các CĐT khác.

• Là 1 CĐT dám đi con đường riêng của mình, tạo xu hướng khác biệt cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng trong nước nói chung và Nha Trang nói riêng.

• Là 1 CĐT kết hợp với các đơn vị đồng hành uy tín như thi công Unicons, An Phong Constructions, ngân hàng Vietinbank…

• Các dự án như Panorama hay The Arena Cam Ranh hiện nay vẫn đảm bảo tiến độ thi công tốt…

Đó là những ưu điểm của chủ đầu tư Vịnh Nha Trang, sau đây tôi sẽ chia sẻ những ưu điểm của dự án The Arena Cam Ranh để anh chị nắm rõ.

Dự án The Arena Cam Ranh

• Thiết kế tổ chim yến vô cùng độc đáo với 4 toà The Light – The Sand – The Sea – The Wind với 100% view biển Bãi Dài.

• Hệ thống tiện ích khá đa dạng đặc biệt là quảng trường trung tâm sức chứa lên tới 15000 chỗ ngồi rồi bể bơi nước mặt lớn nhất Việt Nam…

• Mật độ xây dựng thấp chỉ 10% với tổng quy mô 29ha

• Chia sẻ lợi nhuận cao lên đến 95% cho nhà đầu tư condotel cao nhất cả nước trung bình chỉ 70%-85%.

• Giá bán thời điểm ban đầu hấp dẫn chỉ từ 35tr – 40tr/m2.

• Suất đầu tư nhỏ chỉ vài trăm triệu là có thể đầu tư vào dự án.

• Đơn vị kiểm toán quốc tế Big 4: E&Y

• Bãi biển đẹp và hoang sơ tại Bãi Dài 1 trong những bãi biển đẹp nhất Nha Trang.

• Dự kiến giá thuê thấp dự án đánh vào phân khúc khách trung bình khá với mức chi từ 1 triệu – 1.5 triệu/đêm sẽ có lượng cầu nhiều hơn so với các dự án cao cấp 5 sao giá 2.5 – 4 triệu/đêm.

 

2. Những nhược điểm còn tồn tại của CĐT Vịnh Nha Trang và dự án The Arena Cam Ranh

Cơ hội nào cũng đi kèm rủi ro, ưu điểm cũng đi kèm nhược điểm. Con người không ai hoàn hảo, và dự án cũng không có dự án nào tuyệt đối hoàn hảo. Hãy cùng tôi đánh giá các mặt yếu điểm 1 cách khách quan như sau:

• CĐT Vịnh Nha Trang là CĐT mới chưa có kinh nghiệm phát triển và điều hành kinh doanh du lịch khách sạn và nghỉ dưỡng. Chưa có dự án hay khách sạn nào của tập đoàn này được đưa vào sử dụng rồi, dự án đầu tay là Panorama Nha Trang đang hoàn thiện thô và dự án The Arena đang xây thô. Do đó sẽ hạn chế năng lực và nhân lực cho việc phát triển vận hành sau này.

• Uy tín lâu dài của CĐT mới nổi như Vịnh Nha Trang là 1 câu hỏi lớn cần thời gian để chứng minh. Hiện tại về tiến độ xây dựng thì Vịnh Nha Trang vẫn đang đảm bảo tiến độ. Còn về các vấn đề khác khi đưa vào khai thác thì tương lai sẽ có câu trả lời.

• Vị trí dự án The Arena Cam Ranh quá gần Sân Bay Cam Ranh, 1 trong 3 sân bay bận rộn nhất cả nước sau sân bây Tân Sơn Nhất và Nội Bài sẽ khó tránh khỏi tiếng ồn và ảnh hưởng của khí thải máy bay. Ngoài ra vị trí dự án quá xa trung tâm thành phố Nha Trang. Khách quan mà nói Bãi Dài Nha Trang là bãi biển siêu tiềm năng về phát triển trong tương lai với 37 dự án cấp phép. Nhưng đa phần thực tế đếm trên đầu ngón tay các dự án khách sạn đã đi vào hoạt động tốt như Vinpearl Long Beach, Duyên Hà, Fusion…Còn lại đa số là dự án đang xây dựng hoặc chưa xây dựng. Nhìn trên máy bay sẽ thấy Bãi Dài dường như vẫn là nàng công chúa đẹp nhưng ngủ sâu chưa thức giấc hẳn. Với vị trí xa trung tâm Trần Phú gần 35km sẽ là 1 thách thức lớn để thu hút khách du lịch sau này.

Vị trí dự án The Arena Cam Ranh

• CĐT không cam kết lợi nhuận tối thiểu nên điều cốt lõi quyết định đến thành bại của dự án The Arena sẽ là công suất phòng và giá phòng/đêm là bao nhiêu để sinh lợi nhuận cho nhà đầu tư.

• Số lượng chưa chính thức hơn 4000 condotel có thể hơn là 1 con số khổng lồ, 1 nguồn cung cực lớn đối với 1 khu vực chứ chưa nói đến trong 1 dự án. Đơn giản cho anh chị nhà đầu tư dễ hình dung là hệ thống Vinpearl sau bao nhiêu năm xây dựng và phát triển hiện nay mới có hơn 11.000 phòng trên khắp cả nước từ Hà Nội, Sài Gòn, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Cần Thơ, Hạ Long, Nghệ An, Hà Tĩnh…Nguồn cung cực lớn này là 1 thách thức rất lớn đều đầu ra sau này. Để lấp đầy số lượng phòng này là 1 câu hỏi cực khó dành cho đơn vị quản lý AHS sau này: Chúng ta sẽ thử tính một con số cụ thể như sau: Nếu như dự tính công suất dự án là 70% trên 1 năm. Trung bình mỗi khách đến ở 2 ngày. Cả năm dự án The Arena Cam Ranh cần thu hút = 4000×70%x365x0.5 = 511.000 khách. Tương đương đều như vắt chanh có1400 khách/ngày bất kể ngày mưa nắng lễ tết. Đây là 1 con số thách thức đối với 1 vị trí xa và 1 dự án thương hiệu mới.

• Ngoài ra tôi muốn anh/chị tư duy 1 chút đặt địa vị mình là khách du lịch mình có đến ở The Arena Cam Ranh với chi phí 1 triệu – 1.5 triệu không? Nếu là tôi câu trả lời sẽ không bởi vì:

+ Với 1 triệu – 1.5 triệu/đêm đó tôi sẽ ở KS 3 sao, 4 sao trung tâm TP Nha Trang để tiện du lịch, ăn uống, khám phá văn hoá con người Nha Trang. Thay vì ở The Arena cách xa 35km trung tâm chỉ tắm biển, ăn hải sản và tắm nắng.

+ Tôi muốn đến Nha Trang để khám phá hải sản tươi rẻ từ ngư dân, từ các quán ven biển Trần Phú Phạm Văn Đồng, để đi chợ đêm… chứ không muốn ở 1 khu độc lập riêng biệt cách xa Thành Phố.

+ Tất cả những tiện ích như lễ hội, quảng trường thi đấu… xây không khó khó nhất là vận hành kiểu gì để thu hút khách. Điều này không hề dễ nếu không muốn nói là cực khó. Ngay cả những siêu dự án giải trí như CoCoBay cũng đang vắng tanh khi đưa vào hoạt động. Đây là mấu chốt của vấn đề thu hút khách du lịch. Tất cả những gì thuộc về giải trí, văn hoá không thể xây dựng 1 sớm 1 chiều ngay được.

Tất cả những gì thuộc về giải trí, văn hoá không thể xây dựng 1 sớm 1 chiều ngay được

+ Với quy mô hơn 4000 phòng cộng với hơn 100 căn villas và shophouse khi đi vào hoạt động sẽ rất ồn ào. Tôi đến Nha Trang để tắm biển, nghe nhạc tắm nắng, thảnh thơi, yên tĩnh chứ không muốn đến sôi động ồn ào. Nếu vậy tôi sẽ vô Sài Gòn.

• Ngoài ra, anh chị nên tư duy 95% lợi nhuận là cao nhưng 95% x 0 = 0, do đó lợi nhuận thực tế mới là điều cốt lõi quyết định thành bại dự án này. AHS là đơn vị quản lý khách sạn nào? Có lẽ ít anh/chị trả lời được so với Accor, Intercontinental, Melia, JW Mariot, Hyaat, BWP…là những đơn vị nổi tiếng thế giới. Do đó chất lượng bàn giao và chất lượng phục vụ sau này khi dự án đưa vào khai thác là 1 câu hỏi nữa tôi dành cho anh/chị?

• Cuối cùng, tôi không đánh giá cao 1 dự án khách sạn mà nhà đầu tư có thể thích làm gì thì làm: Để ở, tự kinh doanh hoặc ký gửi AHS quản lý vận hành. Bởi nó sẽ phá vỡ sự đồng nhất của tiêu chuẩn khách sạn mà đơn vị quản lý khắt khe muốn có. Rất khó để có standard tốt nếu cùng 1 tầng có phòng họ tự kinh doanh, có phòng khách để ở có phòng lại do AHS quản lý. Chắc khó tìm được bất kỳ 1 dự án condotel hay khách sạn nào lại lẫn lộn như vậy??? Đây là câu hỏi cuối cùng tôi chưa tìm được câu trả lời!

KẾT LUẬN: HÃY CÂN NHẮC KỸ TRƯỚC KHI QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ THE ARENA CAM RANH!

BÀI VIẾT DỰA TRÊN QUAN ĐIỂM VÀ SỰ HIỂU BIẾT CỦA CÁ NHÂN. NẾU CÓ BẤT KỲ ĐIỀU GÌ CHƯA ĐÚNG MONG ANH/CHỊ GÓP Ý ĐẾN TÔI!!!