Sáng nay 23/6, Tạp chí đầu tư bất động sản CafeLand đã tổ chức tọa đàm với chủ đề “Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: Cơ hội, rủi ro” tại tầng trệt, khách sạn Royal Hotel Saigon, 133 Nguyễn Huệ, Quận 1, TP.HCM.

Chương trình có sự tham gia của các khách mời:

• GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường

• TS Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia kinh tế tài chính ngân hàng

• Ông Rudolf Hever – Giám đốc, Savills Hotels Châu Á – Thái Bình Dương

• Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam

• Ông Huy Nam – Chuyên gia kinh tế

• Luật sư Trần Thái Bình – Công ty luật LNT & Partners.

Tổng biên tập Nguyễn Anh Tuấn phát biểu khai mạc tọa đàm

Các chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng gần đây liên tiếp được nhắc đến, các địa danh như Quảng Ninh, Quảng Bình, Phan Thiết, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc hay Quy Nhơn liên tiếp đón nhận các dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, phân khúc này có sức hấp dẫn lớn khi giá trị đầu tư vừa phải, thu hút dòng vốn nhàn rỗi. Đây cũng là sản phẩm đang được cam kết sinh lời an toàn và bảo toàn vốn bằng bất động sản. Ngoài ra, tính xã hội hóa và chuyên môn hóa cao trong vận hành khai thác và quản lý tài sản bất động sản cũng khiến loại hình này trở lên hấp dẫn.

Tuy nhiên, loại hình này vẫn còn nhiều vấn đề khiến bước tiến chưa mạnh như mong đợi, chẳng hạn condotel (căn hộ – khách sạn) – dòng sản phẩm nóng nhất trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng – có tiềm năng phát triển sôi động song vẫn còn nhiều rào cản về pháp lý, khiến nhà đầu tư và doanh nghiệp boăn khoăn. Bên cạnh đó, một trong những rủi ro lớn với các nhà đầu tư loại hình này chính là mức lợi nhuận thu được từ dự án có thể không đạt được mức mong muốn, ảnh hưởng đến lợi nhuận cam kết được đề ra. Ngoài ra, khi đầu tư vào loại hình này rất cần chú ý đến những ràng buộc pháp lý giữa các bên tham gia ngay từ đầu nên cũng gây ra không ít trở ngại, e dè cho nhà đầu tư.

Mở đầu buổi tọa đàm là phần tham luận của GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường với nội dung: Cơ hội đầu tư & thách thức đối mặt.

GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường

Có thể thấy, hiện nay bất động sản nghỉ dưỡng đang cho thấy sự phát triển mạnh mẽ.

Hiện nay cung có thể còn thấp so với cầu, nhưng có điều là chỗ thì được tranh nhau mua, chỗ lại không có ai quan tâm.

Bất động sản nghỉ dưỡng gần đây phát triển khi nhà đầu tư nhìn thấy tiềm năng của ngành du lịch. Tuy nhiên, du lịch VN còn biểu hiện thiếu bền vững. Nhiều khách du lịch lắc đầu với câu hỏi có quay lại không. Việt Nam chưa làm được như những nước có bất động sản du lịch phát triển khác, dù lợi thế của Việt Nam có nhiều. Ngoài các di sản độc đáo, thì chúng ta chưa tạo ra những yếu tố khác có thể hút khách du lịch nước ngoài.

Vậy làm gì? Bản thân tôi ủng hộ việc đất phi nông nghiệp thì nên chuyển sang sử dụng vô thời hạn, đây là cách thức phát triển tốt cho Việt Nam, tạo điều kiện tốt hơn cho việc làm giàu. Tôi ủng hộ tạo điều kiện để bất động sản nghỉ dưỡng được xem là đất sử dụng vô thời hạn.

Một vấn đề hiện nay là chúng ta chưa có những số liệu minh bạch để tham gia thị trường. Vậy nhà đầu tư thứ cấp biết làm gì? Ở Việt Nam thường diễn ra tâm lý đám đông. Đây là cách tư duy đầu tư thiếu chuyên nghiệp khi không có đủ số liệu trước khi đầu tư vào một dự án.

Theo tôi, các hiệp hội bất động sản cần chung tay để có số liệu tốt và cơ quan nhà nước cũng đóng góp để xây dựng cơ sở dữ liệu tốt hơn để thị trường phát triển bền vững. Nếu xảy ra khủng hoảng trong phân khúc nghỉ dưỡng thì thiệt hại cho các nhà đầu tư tổ chức, nhà đầu tư thứ cấp và cả Nhà nước là rất lớn. Qua đó phát huy lợi ích lâu dài mà phân khúc này có thể mang lại.

TS Nguyễn Trí Hiếu: Ai bảo đảm lợi nhuận 10%?

Tôi đã từng trải nghiệm về những khu nghỉ dưỡng cao cấp, không gian rất thân thiện, sang trọng. Nếu tôi có tiền tôi cũng sẽ đầu tư, chấp nhận rủi ro.

Trong 3 năm qua, bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh, với các nhà đầu tư lớn đổ tiền vào nhiều dự án. Một chủ đầu tư VN gần đây còn rao bán bất động sản cho người nước ngoài tại một hội thảo quốc tế. Theo tôi đây là bước đi khá ấn tượng, cho thấy nhà đầu tư đã bước mạnh tới mức nào, họ đã bắt đầu hướng ngoại và rao bán trên thị trường quốc tế.

Họ có thể bán được, dựa vào thuận lợi của Việt Nam, như hàng nghìn cây số biển đều có thể thành lập các khu nghỉ dưỡng. Nhưng trong bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có những bất lợi.

TS Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia kinh tế tài chính ngân hàng

Thứ nhất là hình thức này còn mới mẻ tại Việt Nam. Chưa có nhiều người tham gia kinh doanh, đầu tư vào đây.

Thứ hai, bất động sản nghỉ dưỡng phải dựa vào du lịch. Nếu không thu hút được du khách thì bất động sản nghỉ dưỡng sẽ gặp khó khăn lớn. Trong khi đó đây là ngành rất nhạy với các tình hình thay đổi như chính trị, hay sự vụ nào đó trong nước hoặc khu vực. Chưa kể, Việt Nam là một trong những quốc gia chịu tác động nhiều trong biến đổi khí hậu và điều này có thể ảnh hưởng dài lâu tới du lịch, qua đó tác động tới bất động sản nghỉ dưỡng.

Tiếp theo là thu nhập của người dân còn thấp để mua bất động sản nghỉ dưỡng. Do đó đây có thể coi như là sân chơi đầu tư cho nhà giàu.

Nhiều chủ dự án đang cam kết với khách hàng là khách có thể sở hữu căn nhà nghỉ dưỡng 50 năm, có thể đưa gia đình đến nghỉ dưỡng, và quan trọng nhất là được nhận lợi nhuận khoảng 10% mỗi năm. Thế nhưng cái 10% đầy quyến rũ đó ai là người đảm bảo? Nếu họ không thực hiện thì người mua phải làm gì?

Đối với cam kết của nhà đầu tư, họ cam kết 10% trong vòng 10-20 năm. Có biện pháp gì khi họ không thực hiện nghĩa vụ này?

Đối với ngân hàng, nếu chúng ta đến nói chuyện với họ thường cho vay 70-80% hay thậm chí 100% đối với khách hàng thân thiết. Tôi tin những ngân hàng đang cho vay hiện nay là liên kết với chủ đầu tư. Còn những ngân hàng không có liên kết thì liệu có sự mặn mà của ngân hàng hay không. Bất động sản nghỉ dưỡng mới ra đời và chưa có tranh chấp lớn, nhưng nếu có những tranh chấp về pháp lý trong tương lai thì phải xử lý như thế nào.

Nhìn chung, tôi vẫn thấy đây là loại hình kinh doanh mới mẻ, có lời và có tiềm năng phát triển. Nhưng vẫn còn đó nhiều vấn đề pháp lý, môi trường và tính phụ thuộc vào diễn biến ngành du lịch. Tôi không nói nên hay không nên, nhưng tôi nhìn thấy cơ hội kinh doanh tốt.

Chuyên gia Rudolf Hever: Còn cả chặng dài để phát triển

Trong khi tỷ lệ tăng trưởng du lịch toàn cầu giảm nhẹ 4% năm ngoái thì khi vực Châu Á – Thái Bình Dương vẫn tăng trưởng khá. Một trong những yếu tố thúc đẩy du lịch quốc tế là các yếu tố như mua vé máy bay trở nên dễ và rẻ hơn, số chuyến bay giá rẻ tăng, visa dễ xin hơn… Khu vực Châu Á – Thái Bình Dương có những nét văn hóa đa dạng, cơ sở hạ tầng gần đây được đầu tư mạnh mẽ thúc đẩy du lịch thêm phát triển.

Thực tế là những năm gần đây du khách từ thị trường Trung Quốc đến đây rất nhiều. Xét về Việt nam, con số tăng tưởng khá cao với  tỷ lệ tăng 12% hàng năm. Tuy nhiên, khi chúng ta thấy con số ấn tượng 10 triệu khách tới Việt Nam vào 2016 thì các nước khác như Singapore, Thái Lan đã đạt các đây cả chục năm trước. Chúng ta vẫn còn một chặng đường dài để bắt kịp sự phát triển này.

Ông Rudolf Hever – Giám đốc, Savills Hotels Châu Á – Thái Bình Dương

Các điểm đến du lịch hấp dẫn như Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng… đang có công suất hoạt động khá tốt nhờ giá tốt. Chúng tôi thấy rất nhiều chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp với các thương hiệu lớn tầm thế giới, còn phân khúc trung cấp ít, hầu như đang bị bỏ quên.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có rất nhiều cơ hội. Tuy nhiên cũng có nhiều rủi ro, chẳng hạn Việt Nam đang phụ thuộc lớn vào hai nguồn du lịch là Trung quốc và Nga, chiếm đến 80-90%. Cần thu hút khách du lịch đến từ các nước khác nhiều hơn nữa.

Đa phần các dự án đang chào bán hiện nay khá rầm rộ nhưng hầu như chúng chưa đi vào hoạt động và điều này khiến chúng tôi cảm thấy lo lắng. Chủ đầu tư hay người mua, nhà đầu tư thứ cấp chưa nghĩ đến nhiều về vấn đề rủi ro của loại hình căn nhà thứ 2. Người mua thường mua các sản phẩm qua hình ảnh quảng cáo mà chưa nhìn nhận hết về loại hình đầu tư, dòng sản phẩm mà mình mua.

Việc cam kết lợi nhuận cũng là vấn đề cần quan tâm. Chủ đầu tư nên quan tâm nhiều hơn để có thể đảm bảo cam kết này trở thành hiện thực. Ngoài ra, khi các chủ đầu tư chạy đua cam kết lợi nhuận vô hình chung tạo nên một cuộc chạy đua trên thị trường khiến người mua rất khó xác định và chọn mua sản phẩm phù hợp giá trị thật.

Chúng tôi nhấn mạnh, chủ đầu tư thay vì chay đua theo dám đông, phong trào tạo nên sự dư thừa cung thì nên tập trung vào các mô hình sản phẩm phù hợp thực tế nhu cầu thị trường. Chẳng hạn mô hình giới hạn dịch vụ, khi đi du lịch người dân họ chỉ cần đơn giản là giường để ngủ, không cần quá nhiều thứ. Do đó, các mô hình mới, phù hợp nhu cầu thực người dân là quan trọng.

Chuyên gia Dương Thùy Dung: Các yếu tố giúp nhà đầu tư thành công

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam có 3 thị trường nổi bật nhất là Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Gần đây các nhà đầu tư cũng đã mở ra các địa phương có quỹ đất lớn như Quy nhơn, Quảng Bình.

Trong đó, Đà Nẵng và Nha Trang là thị trường có sự phát triển mạnh với nhiều khách sạn. Trong khi đó Phú Quốc mới nổi vài năm nay nhưng trỗi dậy rất mạnh và bắt kịp rất nhanh.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn đang còn nhiều tiềm năng phát triển so với các nước trong khu vực như Phuket của Thái Lan.

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam

Điều kiện phát triển: công suất phòng tại những thị trường như Phú Quốc có sự trồi sụt nhẹ nhưng không có gì lo ngại bởi đó là do một số dự án mới gia nhập thị trường. Về giá, một tín hiệu vui là ở tất cả các thị trường này có nhỉnh hơn một chút. Trong 3 năm từ 2013-2016, tất cả các thị trường đều có sự gia tăng mạnh mẽ, nhất là Nha Trang, Đà Nẵng, số lượng căn hộ bán rất lớn. Lý do là chương trình cam kết, lợi nhuận cho thuê hấp dẫn. Nếu tự cho thuê thì chỉ khoảng 8% còn nếu chủ đầu tư cam kết cho thuê thì cao hơn với 12%, đây là chiêu thức tiếp thị rất tốt với người mua. Tuy nhiên người mua cũng nên tỉnh táo.

Theo tôi, có 4 yếu tố giúp nhà đầu tư thành công:

Nghiên cứu kỹ thị trường: Nhất là khách hàng mục tiêu để đưa ra sản phẩm phù hợp. Để thực hiện điều này, nhà đầu tư phải xem xét đến khả năng tài chính của mình. Nếu ngân sách hạn chế thì nhắm tới người tiêu dùng bình dân.

Thiết kế kiến trúc: Thiết kế kiến trúc không nhất thiết phải quá sang trọng mà quan trọng là sự khác biệt.

Mức giá phù hợp: Để giữ được khách hàng.

Quản lý: Thường các khách sạn được quản lý bởi các công ty có thương hiệu trên thế giới sẽ dễ dàng cho thuê hơn. Với các chủ đầu lớn thì không quá quan trọng tuy nhiên với nhà đầu tư cá nhân còn mới mẻ trên thị trường thì nên thuê các thương hiệu quản lý có tiếng, chi phí thuê đơn vị này không cao như nhiều người vẫn nghĩ nhưng hiệu quả bán hàng lại thường cao gấp đôi.

Chuyên gia Huy Nam: Đừng lướt sóng, đừng vay ngân hàng để đua mua

Tôi thiên về vấn đề nhìn nhận cơ hội và rủi ro trong quá trình đầu tư Condotel, nhất là nhà đầu tư cá nhân hay tôi thường gọi là nhà con để phân biệt với nhà cái – chủ dự án.

Ông Huy Nam – Chuyên gia kinh tế

So với các kênh đầu tư tài chính khác, sự hấp dẫn với mọi người hiện nay của bất động sản nghỉ dưỡng là lợi nhuận 10%/năm rồi sau đó tài sản sẽ thuộc về mình và lại còn được hưởng cái gọi là timeshare. Chính sự hấp dẫn này mà trong 3 năm qua cả tôi cũng đã có lúc dự định xuống tiền làm một căn. Nhưng so với các kênh đầu tư khác như thị trường chứng khoán, tính thanh khoản của bất động sản nghỉ dưỡng kém xa. Nói cách khác, “cửa thoát” của đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng khó khăn hơn các kênh đầu tư tài chính khác, không phải muốn rút là rút được ngay.

Tôi không nói về tốt hay xấu, nhưng cần lưu ý khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng là yếu tố mục đích đầu tư. Nếu lỡ không khai thác được để kiếm 8-10%/năm, các bạn có sẵn sàng chuyển đến ở luôn như khi mua một căn nhà hay không?

Với bài toán tài chính, nếu có “tiền dư của để” theo tôi cứ việc tham gia. Còn nếu chỉ nhìn vào các con số quảng bá và kỳ vọng lợi nhuận cũng như chưa có nhu cầu ở thì nên cân nhắc. Theo tôi là không nên lướt sóng và cũng không vay ngân hàng. Rủi ro phong trào có khả năng xảy ra. Ở Việt Nam việc sở hữu căn hộ thứ hai hay để nghỉ dưỡng rất ít.

Tôi vẫn nghĩ bất động sản nghỉ dưỡng hay ở chỗ có công “thắp sáng” nhiều nơi còn mờ nhạt và đánh thức tiềm năng phát triển địa phương. Nhưng mà cả nhà đầu tư lơn-nhà cái và nhà con đẩy cảm ứng lên cao quá có thể dẫn đến những rủi ro trong tương lai.

Luật sư Trần Thái Bình: Quyền sở hữu chưa rõ ràng

Hiện nay chưa có khung pháp lý rõ ràng chuyên biệt trong kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng. Trong những văn bản đang có, các thuật ngữ về bất động sản nghỉ dưỡng, hay condotel thậm chí còn chưa có định nghĩa rõ ràng. Một số chủ đầu tư thậm chí vẫn còn thắc mắc tại sao là condotel hay villatel. Hiện nay không có cơ sở cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng và nếu có còn tùy vào từng dự án.

Luật sư Trần Thái Bình – Công ty luật LNT & Partners.

Một số địa phương cũng có sự “sáng tạo” trong việc diễn giải pháp luật trong cung cấp sở hữu. Chẳng hạn có dự án được phê duyệt là dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được bán, nhưng quyền sử dụng đất mà chủ đầu tư đang nắm giữ lại là theo dạng thuê đất nhà nước trả tiền hàng năm, nên về mặt pháp lý cũng không thể ký hợp đồng mua bán để bán cho người mua được, vì vậy người mua cũng khó có thể có quyền Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tính pháp lý rất phức tạp bởi có dự án có thể có có thể không hoặc có ổn định lâu dài. Khó có lời giải mà chính xác cho người dân muốn kiểm tra cũng phải tùy theo từng dự án cụ thể mà xem xét. Do vậy vẫn cần cẩn trọng đối với vấn đề pháp lý.

Theo quan điểm của tôi, việc chủ đầu tư xây và bán nhà dễ thu được lợi nhuận hơn là thu từ vận hành qua thời gian dài. Do vậy nhà đầu tư cá nhân cũng cần phải cân nhắc, suy nghĩ về điều gốc rễ này.

Nói riêng về dòng timeshare, có nhiều người hiểu nhầm là sau này có thể chuyển nhượng là dễ sinh lời. Thực ra khi mua timeshare chúng ta chỉ có gói về kỳ nghỉ trong một thời gian nào đó chứ không có quyền sở hữu toàn bộ. Quyền lợi chỉ dừng lại trong hợp đồng đối với chủ đầu tư ký với mình. Chủ sở hữu là một người khác có quyền mang đi thế chấp, bán lại. Còn trong vận hành rất khó để nói về một kế hoạch cụ thể trong tương lai. Gần đây một số chủ đầu tư đã phá sản dù công ty mẹ là nhà đầu tư lớn. Vậy trường hợp này quyền lợi của người mua sẽ như thế nào? Khả năng cao nhất là không có gì. Do vậy cân nhắc kỹ trước khi quyết định ký hợp đồng vẫn là lời khuyên tại thời điểm hiện nay.

Phần 2: Tham luận

TBT Nguyễn Anh Tuấn: Về câu chuyện luật pháp liên quan đến thời gian sở hữu sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được đề cập rất nhiều. Theo GS Đặng Hùng Võ, chưa có quy định luật pháp rõ ràng và sự vận dụng của các chính quyền ghi rất khác nhau về thời gian sở hữu. Vậy làm sao có thể có sự thống nhất? Hơn nữa, khả năng sửa Luật đất đai sớm trong thời gian tới và liệu khi nào có thể thực hiện được?

GS Đặng Hùng Võ: Giấy chứng nhận đâu tư đối với mọi dự án đều có cả. Nhưng đối với nhà đầu tư thứ cấp mới đáng chú ý. Ví dụ trong 50-70 năm nhà đầu chính nộp tiền Tiền sử dụng đất và đến lúc bán cho nhà đầu tư thứ cấp cũng chỉ có thời gian như vậy. Nhưng câu chuyện là nhà đầu tư cá nhân lúc nào cũng có suy nghĩ muốn mua sẽ sở hữu vĩnh viễn được sản phẩm đó. Các địa phương thường tìm cách giải quyết theo hướng cố gắng gắn liền với đất ở và nhiều trường hợp trái luật. Trong câu chuyện này độ rủi ro rất lớn. Với câu hỏi bao giờ sửa Luật, theo tôi cần đưa ra phổ biến trên công luận để tạo môi trường đầu tư minh bạch.

Ngoài ra, Luật Đất đai 1993 đã từng thừa nhận mọi đất sử dụng vào mục đích phi nôg nghiệp của mọi gia đình. Đến Luật năm 2003 thì tiếp tục phát triển nội dung này. Và theo tôi việc kiến nghĩ sở hữu vĩnh viễn cũng không có gì trái với Hiến pháp.

Nhà đầu tư hỏi: Bất động sản nghỉ dưỡng có thời hạn và được gia hạn theo tuổi thọ của công trình không. Nếu sắp tới có sửa đổi Luật Đất đai 2013 thì theo tôi là rất tốt. Vậy nếu không được có thể lách như vậy được không?

GS Đặng Hùng Võ: Theo Luật thì có thể được gia hạn. Nhưng mà vấn đề là có phải mọi loại đất nào cũng đều được gia hạn không, nhưng liệu có cần không vì gia hạn cũng rất tốn kém chi phí, thời gian. Theo tôi thì nến hướng đến những quy định thoáng hơn và vô thời hạn vẫn tốt hơn là cứ hết hạn lại gia hạn.

Luật sư Trần Thái Bình: Thực ra chỉ có sản phẩm loại hình nhà chung cư thì mới có quy định đề cập đến việc gia hạn. Trong khi đó với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng trong quy định pháp luật vẫn chưa có nội dung cụ thể về việc gia hạn.

Nhà đầu tư: Có kiến nghị gì để không có tình trạng phá sản dễ dàng trong các mô hình công ty mẹ-công ty con?

Luật sư Trần Thái Bình: Luật phá sản của Việt Nam và nhiều nước cũng tạo điều kiện. Theo tôi trong tương lai việc phá sản sẽ trở nên phổ biến. Nhà đầu tư góp vốn mà phải chịu trách nhiệm liên đới trong trách nhiệm tài sản là thực sự không phù hợp. Nếu có phá sản xảy ra, người tham gia giao dịch phải nhận thức được để phòng trách. Nhưng khó có thể kiến nghị gì trong việc người tham gia góp vốn mà còn chịu trách nhiệm khi phá sản.

Nhà đầu tư: Nếu sản phẩm được sở hữu lâu dài thì là tin tốt cho người mua. Chúng ta kiến nghị nhưng phải có quá trình mới thành hiện thực. Vậy kinh nghiệm các nước khác như thế nào, phải chăng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng gắn liền với đất ở nước ngoài cũng chỉ hữu hạn từ 30-50 năm?

Ông Rudolf Hever: Đối với các quốc gia như Thái Lan, Úc vẫn là sở hữu có thời hạn. Do vậy vấn đề này cũng không phải quá nổi trội tại Việt Nam. Đối với sở hữu lâu dài, vấn đề quan tâm là thời gian còn lại bao lâu, tức độ dài của mô hình đó. Thứ hai là mức độ minh bạch của nhà nước, tức sau hết 50 năm có được gia hạn tiếp hay không. Thứ ba là thiếu mức động đồng nhất bởi có dự án sở hữu lâu dài trong khi có dự án lại không.

                                                                                               _ nguồn cafeland.vn _