Nghị quyết 08-NQ/TW của Bộ Chính trị có hiệu lực từ 16/01/2017 do Tổng Bí Thư đã ký về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước. Tính đến 2016 có hơn 10 triệu lượt khách quốc tế đến Việt Nam cùng với sự đầu tư mạnh mẽ các CĐT lớn đem lại cơ hội đầu tư BĐS nghỉ dưỡng hấp dẫn chưa từng có. Với cam kết lợi nhuận cao từ 9%-10%/năm trong 10-15 năm, biệt thự biển đang là kênh đầu tư BĐS tốt nhất 2017. Song loại hình này cũng chứa đựng nhiều nguy cơ đằng sau nó. Sau đây là 05 rủi ro lớn nhất mà khách hàng cần biết trước khi xuống tiền:

1. Rủi ro về lựa chọn sai chủ đầu tư:

Đây có thể nói là rủi ro số 1 khi đầu tư vào 1 dự án bất động sản nghỉ dưỡng nào đó. Việc lựa chọn được 1 CĐT đủ uy tín đủ năng lực để phát triển dự án quyết định đến thành bại của việc đầu tư biệt thự biển nghỉ dưỡng. Giữa ma trận các dự án biệt thự biển đang được mở bán khắp các địa phương du lịch phát triển như Đà Nẵng, Nha Trang. Phú Quốc, Quy Nhơn, Hạ Long, Thanh Hoá…thật không hề dễ để anh/chị có thể chọn được chủ đầu tư nào “thực sự” tốt. Nếu chọn sai anh/chị sẽ phải trả giá đắt:

+ Một CĐT “tốt” sẽ đảm bảo tất cả những gì cam kết với khách hàng như tiến độ dự án đảm bảo, cam kết lợi nhuận tối thiểu, pháp lý dự án, quản lý vận hành và kinh doanh về sau…

+ Ngược lại 1 CĐT “xấu” sẽ dẫn đến chậm tiến độ, chậm bàn giao, thủ tục pháp lý bị bỏ ngỏ, khả năng khai thác vận hành sau này kém, lợi nhuận cam kết có thể bị vỡ. Và trường hợp xấu nhất là CĐT nó biến mất thông qua phá sản…

Với kinh nghiệm tư vấn chuyên sâu của tôi, 1 chủ đầu tư “ tốt “ thể hiện qua:

• Năng lực của CĐT: ( Vốn, tài sản, doanh thu, lợi nhuận, kinh nghiệm phát triển các dự án cũ, quy mô các dự án đã hoàn thành…)

• Uy tín của CĐT: ( Vô cùng quan trọng cái này dễ dàng lựa chọn qua những dự án CĐT đã làm như thế nào, mức độ hài lòng khách hàng, niềm tin của cổ đông trong và ngoài nước, mức độ hài lòng của các đối tác kinh doanh liên quan đến CĐT…)

Ở Việt Nam 1 số chủ đầu tư uy tín nhất theo tôi đánh giá khách quan nhất đó là: Vingroup, Sungroup, Sovico Holding, BimGroup, CeoGroup, FLC Group…

Một số CĐT theo tôi đánh giá là có uy tín nhất hiện nay trong loại hình bất động sản nghỉ dưỡng

2. Rủi ro về tính thanh khoản của biệt thự nghỉ dưỡng?

Đây là yếu tố vô cùng quan trọng khi cân nhắc và tính toán lựa chọn 1 kênh đầu tư, đặc biệt là đầu tư vào bất động sản. Tính thanh khoản hiểu 1 cách đơn giản nhất là khả năng chuyển đổi thành tiền khi cần. Và với biệt thự nghỉ dưỡng tính thanh khoản chúng ta sẽ cần phân tích 2 thời kỳ như sau:

+ Trước khi dự án đưa vào vận hành khai thác kinh doanh: Tính thanh khoản biệt thự biển phụ thuộc vào số lượng sản phẩm của CĐT đã bán, số lượng còn lại, số lượng khách hàng có nhu cầu đầu tư vào dự án, nguồn cung các sản phẩm cạnh tranh gần khu vực dự án đó. Cung ít cầu nhiều hay cầu nhiều cung ít.

• Nếu cung > cầu thì khó bán.

• Nếu cung < cầu thì bán rất nhanh.

+ Sau khi dự án đưa vào khai thác vận hành: Tính thanh khoản phụ thuộc vào tỉ suất lợi nhuận thực tế hằng năm > hay = mức lợi nhuận cam kết tối thiểu của CĐT.

• Nếu công suất phòng cao, giá phòng/đêm tốt >> Lợi nhuận cao hơn con số cam kết tối thiểu >> Thanh khoản cao và bán lời so với giá gốc khi đầu tư. Và ngược lại…

• Nếu công suất phòng thấp, giá phòng/đêm thấp >> Lợi nhuận sau thời gian cam kết thấp hơn mức tối thiểu ban đầu nhiều >> Thanh khoản khó.

 

Tính thanh khoản của biệt thự nghỉ dưỡng không cao

Về cơ bản, tôi muốn khẳng định với anh/chị là biệt thự biển nghỉ dưỡng là loại hình có tính thanh khoản thấp hơn so với các loại hình BĐS khác như nhà phố, chung cư, đất nền hay condotel. Biệt thự biển thích hợp với nhu cầu đầu tư dài hạn, con gà đẻ trứng vàng tự động nhiều hơn là lướt sóng, ngắn hạn tăng giá gốc (lãi vốn) là không phù hợp. Vì vậy anh/chị nên xác định rõ mục tiêu đầu tư biệt thự biển ngay từ đầu để xem mình có phù hợp hay không? Nếu không đỡ mất thời gian và công sức tìm hiểu.

3. Rủi ro về khả năng khai thác vận hành biệt thự nghỉ dưỡng?

Yếu tố thứ 3 này cũng vô cùng quan trọng khi xem xét đầu tư biệt thự biển. Khả năng khai thác kinh doanh biệt thự sau khi bàn giao quyết định đến công suất phòng, giá phòng/đêm và lợi nhuận hằng năm của nhà đầu tư. Anh/chị đừng quá bận tâm vào những lời quảng cáo đường mật như:

“…công suất phòng bên em lên tới 95% – 100%. Hay dự án này do nước ngoài quản lý 5 sao nên sẽ kín khách Tây đến ở quanh năm. Anh chị hoàn toàn yên tâm khi đầu tư vào dự án bên em vì chỉ có vài trăm villas nên em đảm bảo công suất sẽ full phòng…”

Có 5 điều anh/chị cần đặt biệt chú ý để ngăn ngừa rủi ro về khả năng khai thác sau này của biệt thự nghỉ dưỡng đó là:

+ Công suất phòng trung bình/năm của khu vực dự án ví dụ như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hạ Long…dựa vào các đơn vị khảo sát thị trường độc lập quốc tế các năm qua là bao nhiêu %?

+ Công suất phòng thực tế trong 3 năm vừa qua của thương hiệu đơn vị vận hành khai thác dự án đó là bao nhiêu % như Vinpearl, Novotel, Accor, BWP, Intercon…?

+ Nguồn cung villas resort của khu vực trong tương lai khi dự án đi vào khai thác là như thế nào?

+ Giá phòng thực tế tương đương quanh khu vực dự án biệt thự biển đang là bao nhiêu 1 đêm?

+ Tỉ lệ % chi phí vận hành khai thác trung bình của đơn vị vận hành đó đối với các chuỗi khách sạn, resort nghỉ dưỡng tương tự trong khu vực và trên cả nước là bao nhiêu?

+ Cuối cùng là mức độ minh bạch của báo cáo kiểm toán kết quả kinh doanh hằng năm của đơn vị khai thác vận hành ra sao? Ai sẽ là đơn vị kiểm toán?

 

4. Rủi ro về lãi suất ngân hàng tương lai biến động khi đầu tư biệt thự biển nghỉ dưỡng:

Yếu tố này cần đặc biệt lưu ý đối với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều đó là vay vốn ngân hàng. Thông thường khi tính bài toán đầu tư với kinh nghiệm của tôi thì vốn tự có của anh/chị phải đạt từ 50% trở lên mới nên đầu tư. Nhiều anh/chị chỉ có lượng vốn ban đầu từ 30% đến 40% phần còn lại vay ngân hàng tới 60% – 70% giá trị biệt thự thì tôi thấy khá nhiều rủi ro liên quan đến lãi suất ngân hàng trong tương lai.

Những biến động lãi suất của ngân hàng thật khó có thể tính toán trước.

Thực tế trong các bảng tính dòng tiền đầu tư gửi cho khách hàng của các bạn tư vấn bán hàng mọi thứ đều được tô hồng 1 cách hấp dẫn nhất.

Từ mức lãi suất khi tính toán lợi nhuận để bù lại lãi suất và nợ gốc đều hằng năm là của hiện tại năm 2017. Biến động lãi suất ngân hàng không ai biết trước tương lai như thế nào.

Mức lãi suất cho vay đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng trung bình hiện tại đang khoảng 10% – 11%/năm. Trong khi đó với cam kết lợi nhuận biệt thự biển thường cố định 9% đến 10%/năm trong 10 năm đến 15 năm. Như vậy nếu lãi suất ngân hàng biến động lớn rủi ro thuộc về nhà đầu tư.

>> Lời khuyên của tôi dành cho anh/chị nhà đầu tư biệt thự biển là nếu có đủ 50% vốn tự có hãy đầu tư. Dưới 50% là không nên đầu tư. Tất nhiên phải căn cứ vào tình hình tài chính cụ thể để có các phương án đầu tư tốt nhất.

5. Rủi ro về mức cam kết lợi nhuận tối thiểu khi đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng hiện nay:

Cam kết về lợi nhuận tối thiểu các dự án bất động sản nghỉ dưỡng như:

+ Biệt thự biển Vinpearl của Vingroup tại Nha Trang, Đà Nẵng, Hội An, Phú Quốc đang là 10%/năm trong 10 năm đầu tiên.

+ Biệt thự biển Sungroup ở Hạ Long, Phú Quốc là 9%/năm x 15 năm đầu tiên.

+ Biệt thự biển CEOGROUP ở Phú Quốc là 9%/năm x 9 năm đầu tiên…

 Tất cả các cam kết trên là cam kết riêng của đơn vị tư cách pháp nhân của dự án đó thông qua hợp đồng khai thác vận hành cho thuê với khách hàng mua biệt thự nghỉ dưỡng đó. Thông thường là ký hợp đồng 50 năm cam kết từ 10 năm đến 15 năm hoặc hơn. Song không phải cam kết nào cũng sẽ thành hiện thực. Và lấy điều gì để đảm bảo cho cam kết đó không có rủi ro gì?

Điều này phụ thuộc vào uy tín của CĐT có đủ lớn hay không? Và năng lực của CĐT đó trong quá trình vận hành khai thác như thế nào?

Quay lại gần chục năm trước đã có rất nhiều loại hình BĐS nghỉ dưỡng biệt thự biển cam kết hoành tráng nhưng sau đó vỡ trận và “mất tiêu” không thấy ông CĐT đó đâu nữa?

>> Kiện CĐT đó lúc họ “mất tiêu” như chúng ta đang kiện “bóng đêm” mà thôi.

> Vì thế phải lựa chọn CĐT đúng để tránh rủi ro này về sau!