Cơ hội nào cũng luôn đi kèm với rủi ro. Và trong đầu tư bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật hiển nhiên đó. Lợi nhuận càng lớn thì rủi ro càng cao và ngược lại. Căn hộ văn phòng officetel mới phát triển mạnh cách đây 3 năm qua nhưng đang là 1 trong những loại hình đầu tư BĐS an toàn và tốt nhất 2018. Song không phải dự án nào cũng tốt. Ở bài viết này, tôi sẽ phân tích 05 rủi ro lớn nhất có thể gặp phải khi đầu tư officetel để quý anh/chị nắm được cách quản trị những rủi ro đó như thế nào?

1. Rủi ro về lựa chọn chủ đầu tư dự án officetel

Đây có thể nói là rủi ro số 1 khi đầu tư 1 căn hộ văn phòng officetel nào đó. Việc lựa chọn được 1 CĐT uy tín đủ năng lực để phát triển dự án quyết định đến thành bại của đầu tư officetel. Giữa ma trận các dự án officetel được mở bán khắp các quận trung tâm của Sài Gòn, Hà Nội thật không hề dễ để chọn được chủ đầu tư nào “thực sự” tốt. Nếu chọn sai anh/chị sẽ không có cơ hội sửa chữa sai lầm. Đơn giản là như thế này:

+ CĐT “tốt” sẽ đảm bảo tất cả những gì cam kết và dự kiến với khách hàng với dự án được đảm bảo là tiến độ thi công, pháp lý dự án, chất lượng xây dựng, quản lý vận hành sau này…

+ Ngược lại 1 CĐT “ xấu” sẽ dẫn đến chậm tiến độ, chậm bàn giao, thủ tục pháp lý bị bỏ ngỏ, khả năng quản lý khai thác vận hành sau này kém…

Với kinh nghiệm chuyên sâu của tôi, 1 chủ đầu tư dự án BĐS “ tốt “ thể hiện qua:

– Năng lực của CĐT ra sao: ( Vốn, tài sản, doanh thu, lợi nhuận, kinh nghiệm phát triển các dự án cũ, quy mô…)

– Uy tín của CĐT như thế nào: ( Vô cùng quan trọng cái này dễ dàng lựa chọn qua những dự án CĐT đã làm như thế nào, mức độ hài lòng khách hàng cũ, cổ đông trong và ngoài nước…)

Ở Việt Nam 1 số chủ đầu tư uy tín nhất về officetel theo tôi đánh giá đó là: Vingroup, Sungroup, Novaland, Capitaland, Hưng Thịnh…

2. Rủi ro về tính thanh khoản officetel

Đây là yếu tố vô cùng quan trọng khi đầu tư officetel. Tính thanh khoản hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền khi cần. Và với officetel tính thanh khoản sẽ cần phân tích 2 thời kỳ như sau:

+ Trước khi đưa vào khai thác: Tính thanh khoản phụ thuộc vào số lượng sản phẩm officetel của CĐT đã bán, số lượng còn lại, số lượng nhu cầu đầu tư vào dự án, nguồn cung các sản phẩm cạnh tranh gần khu vực dự án đó. Cung ít cầu nhiều hay cầu nhiều cung ít.

+ Sau khi bàn giao đưa vào khai thác vận hành kinh doanh văn phòng: Tính thanh khoản phụ thuộc vào lợi nhuận cho thuê hằng năm thực tế cao hay thấp, cùng cung cầu như thế nào.

Về cơ bản, tôi muốn khẳng định với anh/chị là officetel là loại hình BĐS có tính thanh khoản tốt hơn so với các loại hình BĐS khác như nhà phố, chung cư, đất nền, biệt thự biển, condotel…

Nó thích hợp với đầu tư trung và dài hạn, con gà đẻ trứng vàng tự động nhiều hơn là lướt sóng, ngắn hạn vài tháng tăng giá gốc là không phù hợp. Vì vậy anh/chị nên xác định rõ mục tiêu đầu tư officetel ngay từ đầu.

 

3. Rủi ro về khả năng khai thác vận hành cho thuê officetel

Yếu tố thứ 3 này cũng vô cùng quan trọng. Khả năng khai thác kinh doanh cho thuê officetel quyết định đến giá cho thuê/tháng/m2 và lợi nhuận hằng năm của nhà đầu tư officetel. Anh/chị đừng quá bận tâm vào những gì quảng cáo đường mật. Có 3 điều anh/chị cần đặt biệt chú ý để ngăn ngừa rủi ro này:

+ Công suất cho thuê trung bình/năm các toà văn phòng của khu vực dự án là bao nhiêu?

+ Nguồn cung căn hộ văn phòng officetel hoặc toà văn phòng cho thuê khu vực bán kính 5km trong tương lai khi dự án đi vào khai thác.

+ Giá cho thuê thực tế officetel hoặc toà văn phòng tương đương quanh khu vực dự án?.

4. Rủi ro về lãi suất ngân hàng trong tương lai khi đầu tư officetel

Yếu tố này cần đặc biệt quan trọng với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều đó là vay vốn ngân hàng. Thông thường khi tính bài toán đầu tư với kinh nghiệm của tôi thì vốn tự có của anh/chị phải đạt từ 50% trở lên mới nên đầu tư officetel. Nhiều anh/chị chỉ đầu tư 30% đến 40% phần còn lại vay ngân hàng tôi thấy khá nhiều rủi ro liên quan đến lãi suất ngân hàng. Thực tế mức lãi suất khi tính toán lợi nhuận cho thuê để bù lại lãi suất và nợ gốc đều hằng năm là của hiện tại năm 2018. Biến động lãi suất không ai biết trước tương lai như thế nào. Mức trung bình hiện tại đang khoảng 9.5% – 11%/năm lãi suất vay ngân hàng. Như vậy nếu lãi suất ngân hàng biến động lớn rủi ro thuộc về nhà đầu tư.

> Lời khuyên của tôi dành cho anh/chị nhà đầu tư officetel là nếu có đủ trên 50% vốn tự có hãy đầu tư. Dưới 50% là không nên đầu tư.

5. Rủi ro về đơn vị quản lý vận hành khi đầu tư officetel

Điều này vô cùng quan trọng quyết định đến khả năng khai thác cho thuê của officetel. Dự án được quản lý bởi các đơn vị quản lý chuyên nghiệp như Vinhomes, Savills, CBRE, Colliers…hàng đầu trong nước và trên thế giới sẽ có giá cho thuê cao và thu hút nhiều doanh nghiệp, công ty đến thuê làm VP đại diện và giao dịch.