Biệt thự biển nghỉ dưỡng đang nổi lên là kênh đầu tư bất động sản tốt nhất năm 2017. An toàn, ổn định, lợi nhuận cao và an nhàn là những gì khách hàng kỳ vọng khi rót hàng triệu đô vào các dự án 5 sao ở Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long, Hội An và Phú Quốc. Song có 1 vấn đề lớn làm nhiều nhà đầu tư còn e ngại chưa dám quyết định đầu tư biệt thự biển là khi cần tiền, liệu có dễ thanh khoản? Ở bài viết này tôi và quý anh/chị sẽ đi tìm lời giải cho câu hỏi này. Và tôi là Nguyễn Hoàng Anh –  Chuyên gia tư vấn đầu tư BĐS tôi đến từ http://nguyenhoanganh.net – Blog tư vấn đầu tư BĐS chuyên sâu.

Đầu tiên chúng ta cần định nghĩa chính xác: Tính thanh khoản là gì?

Theo Wikipedia, bách khoa toàn thư mở: Tính thanh khoản, một khái niệm trong tài chính, chỉ mức độ mà một tài sản bất kì có thể được mua hoặc bán trên thị trường mà không làm ảnh hưởng đến giá thị trường của tài sản đó. Một tài sản có tính thanh khoản cao nếu nó có thể được bán nhanh chóng mà giá bán không giảm đáng kể và thường được đặc trưng bởi số lượng giao dịch lớn. 

Ví dụ, tiền mặt có tính thanh khoản cao, vì nó thường có thể được “bán” (để đổi lấy hàng hóa) với giá trị gần như không thay đổi.

Chứng khoán hay các khoản nợ, khoản phải thu… có tính thanh khoản cao nếu chúng khả năng đổi thành tiền mặt dễ dàng. Cách gọi thay thế cho tính thanh khoản là tính lỏng, tính lưu động.

> Như vậy có thể hiểu đơn giản rằng tính thanh khoản của bất động sản là khả năng bán đi 1 cách nhanh chóng mà vẫn giữ được giá trị không bị giảm giá nhiều. ( Cũng chính là khả năng chuyển đổi thành tiền 1 cách nhanh chóng)

Như vậy đi vào cụ thể sản phẩm là các căn biệt thự biển nghỉ dưỡng, chúng ta sẽ cùng đi sâu phân tích vào 5 yếu tố quyết định đến tính thanh khoản của nó như sau:

1. Nguồn cung biệt thự biển nghỉ dưỡng trên khắp cả nước:

> Biệt thự biển nghỉ dưỡng nếu so sánh với các loại hình BĐS khác như đất nền, căn hộ chung cư, căn hộ khách sạn condotel, nhà phố, nhà thổ cư, đất thổ cư…thì biệt thự biển có số nguồn cung là ít nhất so với các loại hình trên.

Có 05 địa phương du lịch nổi tiếng có nguồn cung các dự án biệt thự nghỉ dưỡng trên cả nước là:

• Hạ Long: 395 căn,  • Đà Nẵng – Hội An: 691 căn, • Quy Nhơn: 90 căn, • Nha Trang: 1390 căn, • Phú Quốc: 1585 căn

DANH SÁCH BTB TRÊN CẢ NƯỚC

Như vậy tổng toàn thị trường theo số liệu thống kê cả dự án đã bán hết và đi vào hoạt động khai thác rồi cũng như dự án đang mở bán trong quá trình xây dựng thì con số là 4151 căn trên cả nước.

Và nhìn chi tiết từng địa phương, nguồn cung tương đối cũng khác nhau do đó khi xét đến nguồn cung của biệt thự biển cũng phải xét đến từng khu vực riêng để phân tích và so sánh.

Như vậy nguồn cung của biệt thự biển nghỉ dưỡng không nhiều tính trên cả nước. Bởi mặc dù nước ta có 3260km bờ biển nhưng không có nhiều khu vực có đủ điều kiện tự nhiên và thuận lợi cho phát triển các dự án resort nghỉ dưỡng 5 sao tầm thế giới. Do đó số lượng biệt thự biển như vậy là quá khiêm tốn so với tiềm năng và nhu cầu nghỉ dưỡng cao cấp ngày một tăng cao.

Xem thêm: 4 dự án Biệt thự nghỉ dưỡng đáng để đầu tư nhất hiện nay

2. Nguồn cầu của thị trường với biệt thự nghỉ dưỡng 5 sao như thế nào?

Thực tế với 1 sản phẩm bất động sản hàng triệu đô la như biệt thự biển. Không có nhiều khách hàng có thể đủ điều kiện về tài chính để sở hữu nhưng nếu nhìn rộng ra. Với giá trung bình 20 tỷ cho 1 căn biệt thự biển 5 sao, chính sách hỗ trợ tài chính chỉ cần 35% vốn ban đầu là có thể đầu tư. Như vậy chỉ với 7 tỷ vốn tự có đã có thể là chủ nhân của biệt thự biển.

Ngoài ra nhìn rộng ra volume thị trường biệt thự biển có khoảng hơn 4000 căn trên cả nước. 

Theo thống kê dân số thế giới tính đến ngày 16/01/2017, dân số Việt Nam có 94,970,597 người. Như vậy với vốn đầu tư trung bình từ 7 tỷ đến 20 tỷ nói 1 con số khiêm tốn thì có ít nhất từ 1 – 3 triệu người giới thượng lưu có nhu cầu mua biệt thự nghỉ dưỡng để đầu tư và du lịch.

Vậy họ là ai trong xã hội Việt Nam sẵn sàng bỏ ra hàng triệu đô mua biệt thự biển?

+ Quan chức từ TW đến địa phương

+ Doanh nhân thành đạt từ 40 tuổi đến 60 tuổi

+ Các vị trí quản lý, lãnh đạo cao cấp, chuyên gia…

+ Bác sỹ cao cấp, chủ phòng khám tư nhân

+ Chủ các nhà phố cho thuê, khách sạn cho thuê tại Hà Nội, Sài Gòn, Đà Nẵng

+ Việt kiều trên khắp thế giới có nhu cầu đầu tư về Việt Nam…

> Kết luận: Có hàng triệu người có khả năng đầu tư biệt thự biển trong khi nguồn cung chỉ hơn 4 ngàn. 

 

3. Khả năng sinh lời từ dòng tiền cho thuê hằng tháng từ bất động sản đó như thế nào?

Với chính sách times-share và chia sẻ lợi nhuận vô cùng hấp dẫn. Các dự án biệt thự biển 5 sao ở Việt Nam có mức chia sẻ lợi nhuận cam kết cao tối thiểu từ 9%-10%/năm trong từ 10 năm đến 15 năm. Chia sẻ lợi nhuận thực tế 85%-15% trong đó 85% thuộc về nhà đầu tư biệt thự biển. Nếu so sánh với các loại hình BĐS khác như:

+ Nhà phố tỉ suất cho thuê: Từ 3-4%/năm

+ Chung cư cho thuê: Từ 5%-6%/năm

+ Shophouse kinh doanh: Từ 6%-7%/năm

Biệt thự biển nghỉ dưỡng đang là kênh sinh lời ổn định và cao nhất hiện nay.

4. Khả năng tăng giá của biệt thự biển nghỉ dưỡng:

Với điều kiện tự nhiên vô cùng ưu đãi, Việt Nam có nhiều thành phố du lịch nổi tiếng với nhiều bãi biển resort top 1 thế giới như Đà Nẵng. Nha Trang, Phú Quốc… Song giá bán biệt thự nghỉ dưỡng 5 sao đang thấp hơn rất nhiều so với các dự án villas 5 sao ở các nước cùng khu vực như PhuKet Thái Lan, Bali – Indonexia…

Lịch sử đã chứng kiến giá các căn biệt thự biển nghỉ dưỡng 5 sao ở PhuKet tăng giá gấp đôi sau vài năm đưa vào khai thác. Vì cung nhỏ hơn cầu cộng với vị trí để phát triển resort 5 sao đều vô cùng đắc địa nên giá trị của biệt thự nghỉ dưỡng sẽ tăng dần theo thời gian.

 

Biệt thự biển tại Thái Lan tăng mạnh sau vài năm khai thác

5. Có rào cản hay khó khăn gì về pháp lý khi chuyển nhượng bất động sản đó hay không?

Với sổ đỏ lâu dài, chủ nhân của các căn biệt thự biển có thể dễ dàng chuyển nhượng sang tên sổ đỏ cho khách hàng. Như vậy không có rào cản gì về pháp lý khi cần bán biệt thự biển nghỉ dưỡng.

Thực tế, có những dự án biệt thự nghỉ dưỡng bán hết sạch 1000 căn. Cũng có những dự án bán vài năm không được 10 căn. Như vậy, về bản chất tính thanh khoản phụ thuộc vào từng dự án đó tốt hay kém.

Ví dụ: Biệt thự biển Vinpeal Phú Quốc Vingroup bán vèo cái hết hơn 1000 căn không còn 1 căn nào. Như vậy nếu khách hàng đã mua rồi muốn bán lại thì bán dễ dàng đặc biệt là các căn có vị trí và giá tốt.

Ngược lại có những dự án bán vài năm không bán được 50 căn thì tính thanh khoản của các căn đã bán là vô cùng khó khăn.

> KẾT LUẬN: TÍNH THANH KHOẢN CỦA BIỆT THỰ BIỂN CAO HAY THẤP PHỤ THUỘC VÀO TỪNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ!

Song không phải dự án biệt thự biển nào cũng tốt. Để được tư vấn chuyên sâu về dự án biệt thự biển nên đầu tư, các rủi ro khi đầu tư, thời điểm nào nên đầu tư cùng bài toán dùng bẩy tài chính?