Cơ hội nào cũng luôn đi kèm với rủi ro. Và trong đầu tư bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật hiển nhiên đó. Song đa số các bạn tư vấn bán hàng thường lờ đi hoặc nói dối các nhà đầu tư để dụ dỗ và ép khách hàng xuống cọc vì lợi ích trước mắt. Với quan điểm làm việc: “Một lần tư vấn – Cả đời song hành cùng nhà đầu tư”. Tôi sẽ phân tích 05 rủi ro khi đầu tư condotel lớn nhất có thể gặp phải để quý anh/chị nắm được. Và cách quản trị những rủi ro đó như thế nào.

1. Rủi ro về lựa chọn chủ đầu tư:

Đây có thể nói là rủi ro số 1 khi đầu tư 1 căn hộ khách sạn condotel nào đó. Việc lựa chọn được 1 CĐT uy tín đủ năng lực để phát triển dự án quyết định đến thành bại của đầu tư condotel. Giữa ma trận các dự án condotel được mở bán khắp các địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang. Phú Quốc, Quy Nhơn, Hạ Long, Thanh Hoá…không hề dễ để chọn được chủ đầu tư nào “thực sự” tốt. Nếu chọn sai anh/chị sẽ không có cơ hội sửa chữa sai lầm. Đơn giản là như thế này:

• CĐT “tốt” sẽ đảm bảo tất cả những gì cam kết và dự kiến với khách hàng với dự án được đảm bảo là tiến độ thi công, cam kết lợi nhuận, công suất phòng dự kiến…
• Ngược lại 1 CĐT “xấu” sẽ dẫn đến chậm tiến độ, chậm bàn giao, thủ tục pháp lý bị bỏ ngỏ, khả năng khai thác vận hành sau này kém, lợi nhuận cam kết có thể bị vỡ.

Với kinh nghiệm chuyên sâu của tôi, 1 chủ đầu tư “ tốt “ thể hiện qua:

• Năng lực của CĐT: (Vốn, tài sản, doanh thu, lợi nhuận, kinh nghiệm phát triển các dự án cũ, quy mô…)
• Uy tín của CĐT: (Vô cùng quan trọng cái này dễ dàng lựa chọn qua những dự án CĐT đã làm như thế nào, mức độ hài lòng KH, cổ đông trong và ngoài nước…)

Ở Việt Nam 1 số chủ đầu tư uy tín nhất theo tôi đánh giá đó là: Vingroup, Sungroup, Sovico Holding, FLC Group, CEO Group …

2. Rủi ro về tính thanh khoản:

Đây là yếu tố vô cùng quan trọng khi đầu tư condotel. Tính thanh khoản hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền khi cần. Và với condotel tính thanh khoản sẽ cần phân tích 2 thời kỳ như sau:

• Trước khi đưa vào khai thác: Tính thanh khoản phụ thuộc vào số lượng sản phẩm của CĐT đã bán, số lượng còn lại, số lượng nhu cầu đầu tư vào dự án, nguồn cung các sản phẩm cạnh tranh gần khu vực dự án đó. Cung ít cầu nhiều hay cầu nhiều cung ít.
• Sau khi đưa vào khai thác vận hành: Tính thanh khoản phụ thuộc vào lợi nhuận thực tế hằng năm lớn hơn hoặc bằng mức lợi nhuận cam kết tối thiểu của CĐT. Nếu công suất phòng, giá phòng tốt >> Lợi nhuận cao >> Thanh khoản cao và bán lời so với giá gốc khi đầu tư. Và ngược lại…

Về cơ bản, tôi muốn khẳng định với anh/chị là condotel là loại hình có tính thanh khoản thấp hơn so với các loại hình BĐS khác như nhà phố, chung cư, đất nền… Nó thích hợp với đầu tư dài hạn, con gà đẻ trứng vàng tự động nhiều hơn là lướt sóng, ngắn hạn tăng giá gốc là không phù hợp. Vì vậy anh/chị nên xác định rõ mục tiêu đầu tư condotel ngay từ đầu.

Vậy, với tính thanh khoản thấp như trên, có nên đầu tư Condotel?

♦ Câu trả lời là “không nên” với những khách hàng có ý định đầu tư Condotel theo kiểu lướt sóng ngắn hạn.

Bởi như đã biết ở trên, condotel có tính thanh khoản khá thấp, do đó, việc mua sớm bán chênh loại hình sản phẩm này thường không dễ dàng và ít thu được lợi nhuận cao như nhiều người mong muốn.

Tính thanh khoản của Condotel thật sự không cao so với các loại hình BĐS khác

♦ Câu trả lời là “nên” đối với nhóm khách hàng sau:

– Khách hàng coi việc đầu tư Condotel là “cuộc chiến” lâu dài, nhằm thu được khoản lợi nhuận an nhàn, bền vững cho mai sau.

– Khách hàng muốn đa dạng hóa các kênh đầu tư, “chia trứng nhiều giỏ” giúp sinh lời tối ưu.

– Khách hàng lựa chọn Condotel như một kênh đầu tư hiệu quả nhất giữa các kênh đầu tư tiềm ẩn nhiều rủi ro khác như: chứng khoán, vàng, ngoại tệ…

3. Rủi ro về khả năng khai thác vận hành:

Yếu tố thứ 3 này cũng vô cùng quan trọng. Khả năng khai thác kinh doanh condotel quyết định đến công suất phòng, giá phòng/đêm và lợi nhuận hằng năm của nhà đầu tư. Anh/chị đừng quá bận tâm vào những gì quảng cáo đường mật.

Có 5 điều anh/chị cần đặc biệt chú ý để ngăn ngừa rủi ro này:

1. Công suất phòng trung bình/năm của khu vực dự án dựa vào các đơn vị khảo sát thị trường độc lập quốc tế.
2. Công suất phòng thực tế trong 3 năm vừa qua của thương hiệu đơn vị vận hành khai thác.
3. Nguồn cung phòng condotel khu vực trong tương lai khi dự án đi vào khai thác.
4. Giá phòng thực tế tương đương quanh khu vực dự án condotel.
5. Tỉ lệ chi phí vận hành khai thác trung bình của đơn vị vận hành đó.

Theo kinh nghiệm của tôi các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được quản lý và vận hành bởi các thương hiệu quốc tế tiêu chuẩn 5 sao như Accor, Ascott, Intercontinental… sẽ có giá phòng cao cũng như công suất phòng được đảm bảo.

Xem thêm: Top 10 tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế hàng đầu

4. Rủi ro về lãi suất ngân hàng trong tương lai:

Yếu tố này cần đặc biệt quan trọng với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều đó là vay vốn ngân hàng. Thông thường khi tính bài toán đầu tư với kinh nghiệm của tôi thì vốn tự có của anh/chị phải đạt từ 50% trở lên mới nên đầu tư. Nhiều anh/chị chỉ đầu tư 30% đến 40% phần còn lại vay ngân hàng tôi thấy khá nhiều rủi ro liên quan đến lãi suất ngân hàng.

Thực tế mức lãi suất khi tính toán lợi nhuận để bù lại lãi suất và nợ gốc đều hằng năm là của hiện tại năm 2017. Biến động lãi suất không ai biết trước tương lai như thế nào. Mức lãi suất trung bình hiện tại đang khoảng 9.5% – 11%/năm lãi suất vay ngân hàng. Trong khi đó với cam kết lợi nhuận thường cố định 10% đến 12%/năm trong 05 năm đến 10 năm. Như vậy nếu lãi suất ngân hàng biến động lớn rủi ro thuộc về nhà đầu tư.

Việc đầu tư vào bất cứ lĩnh vực nào cũng ẩn chứa những rủi ro nhất định, dĩ nhiên, Condotel cũng không ngoại lệ. Do đó, điều quan trọng là khách hàng cần nhận thức đúng tình hình, phân tích chính xác cơ hội cũng như thách thức của tín dụng ngân hàng đối với thị trường condotel để có những quyết định đầu tư thông minh, sáng suốt, đi tắt đón đầu nhằm thu được lợi nhuận hiệu quả và bền vững nhất.

>> Lời khuyên của tôi dành cho anh/chị nhà đầu tư: nếu có đủ 50% vốn tự có hãy đầu tư. Dưới 50% là không nên đầu tư.

5. Rủi ro về mức cam kết lợi nhuận tối thiểu:

Cam kết về lợi nhuận là cam kết riêng với hợp đồng khai thác vận hành. Thông thường là ký hợp đồng 50 năm cam kết từ 5 năm đến 10 năm hoặc hơn. Song không phải cam kết nào cũng sẽ thành hiện thực. Điều này nó phụ thuộc vào uy tín của CĐT có đủ lớn hay không. Và năng lực của CĐT đó như thế nào? Đầu tư Condotel cam kết lợi nhuận bao nhiêu % không quan trọng.

Quay lại gần chục năm trước đã có rất nhiều loại hình BĐS nghỉ dưỡng biệt thự biển cam kết hoành tráng nhưng sau đó vỡ trận và “mất tiêu” không thấy ông CĐT đó đâu.

>> Kiện CĐT đó lúc họ “mất tiêu” như chúng ta đang kiện bóng đêm mà thôi.

Phải lựa chọn CĐT để tránh rủi ro này?

Loại hình căn hộ khách sạn Condotel tiềm ẩn nhiều rủ ro như vậy liệu có nên đầu tư Condotel hay không. Hãy gọi cho tôi để biết quý vị có phù hợp để đầu tư loại hình bất động sản này hay không.