Được đánh giá là sản phẩm đắt giá, đặc biệt thích hợp cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp, AB Central Square Nha Trang đang làm mưa làm gió trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay. Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư vẫn lo ngại về lợi nhuận thực tế khi đầu tư dự án AB Central Square Nha Trang có thực sự khả quan hay không? Mức phân chia lợi nhuận 80-20 có thực sự cao như nhà đầu tư kì vọng?

Hãy tạm thời bỏ qua những con số lợi nhuận cam kết hấp dẫn từ chủ đầu tư AB Group, ở bài viết này, tôi sẽ cùng anh chị đi tính toán cụ thể lợi nhuận “thực tế” khi đưa vào khai thác, vận hành dự án AB Central Square Nha Trang.

Công thức để nhà đầu tư tạm tính mức lợi nhuận khi khai thác dự án căn hộ khách sạn được tính như sau:

Lợi nhuận/năm = Công suất phòng trung bình/năm X 350 ngày X Giá phòng khách sạn/đêm X Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu bộ phận phòng. ( 350 ngày vì trừ đi 15 đêm nghỉ miễn phí của khách hàng trong 1 năm)

Trong đó:

+ Lợi nhuận/năm: là số tiền lợi nhuận trước thuế thu nhập tính trong 1 năm.

+ Công suất phòng trung bình/năm: Dựa vào các con số báo cáo từ kiểm toán nước ngoài, khảo sát thị trường uy tín như Grant Thornton, CBRE, Savills…cho khu vực cụ thể như Nha Trang, Hạ Long, Phú Quốc…để tạm tính dự đoán cho dự án AB Central Square Nha Trang.

+ Giá phòng căn hộ khách sạn/đêm: Ước lượng giá kinh doanh tương lai của AB Central Square Nha Trang dựa vào các dự án căn hộ khách sạn có quy mô tương tự nằm gần dự án. Tham khảo mức giá phòng trung bình trên các trang web đặt phòng trực tuyến như agoda, booking.vn…

Tham khảo giá phòng các dự án nghỉ dưỡng do Hyaat Regency quản lý vận hành

+ Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu bộ phận phòng: Con số trung bình báo cáo khảo sát ngành khách sạn của các tổ chức kiểm toán nước ngoài, các đơn vị khảo sát thị trường độc lập như Grant Thornton, Savills, CBRE.. Trung bình lợi nhuận đạt 65%-78% tổng doanh thu bộ phận phòng. Chi phí khai thác, vận hành rơi vào từ 22% – 35% tuỳ từng khách sạn.

Chúng ta hãy tính với các thông số đầu vào 1 cách khiêm tốn để bài toán đầu tư căn hộ AB Central Square Nha Trang được an toàn nhất:

+ Giá phòng AB Central Square Nha Trang đưa vào khai thác (Check trên agoda): Mức giá trung bình với khách sạn 5 sao tương đương tại Nha Trang, 2 giường đơn, view biển là từ 4-5 triệu/phòng.

+ Công suất phòng trung bình 1 năm: Chỉ lấy bằng mức trung bình khách sạn 5 sao của cả khu vực trung bình 3 năm vừa qua 2015-2016-2017.

Năm 2014 theo VPBS báo cáo kết quả công suất phòng Vinpearl Nha Trang đạt trên 83%. Như vậy với vị trí đắc địa, thiết kế hoàn hảo, cùng đơn vị quản lý danh tiếng Hyatt Regency và con số công suất phòng AB Central Square Nha Trang đưa vào khai thác chắc chắn sẽ đạt 60%-70% là không khó.

Cuối cùng, kết quả thu được lợi nhuận thực tế tạm tính của Căn hộ AB Central Square Nha Trang là bao nhiêu %/năm mới là điều quan trọng, chứ con số cam kết lợi nhuận tối thiểu của CĐT 10%/năm trong 10 năm không quá quan trọng. Có 3 trường hợp xảy ra:

• Nếu con số lợi nhuận tính toán thực tế tạm tính AB Central Square Nha Trang > con số lợi nhuận CĐT cam kết tối thiểu 10%/năm: >> Dự án AB Central Square Nha Trang rất tốt để đầu tư.

• Nếu con số lợi nhuận tính toán thực tế tạm tính AB Central Square Nha Trang = con số lợi nhuận CĐT cam kết tối thiểu 10%/năm: >> Dự án AB Central Square Nha Trang khá tốt để đầu tư.

• Nếu con số lợi nhuận tính toán thực tế tạm tính AB Central Square Nha Trang < con số lợi nhuận CĐT cam kết tối thiểu 10%năm: >> Dự án AB Central Square Nha Trang không nên đầu tư.

Tất nhiên con số công suất phòng sẽ là biến điều chỉnh theo kỳ vọng của quý anh/chị khi đầu tư.

Download bảng tính lợi nhuận thực tế AB Central Square Nha Trang tại đây