Căn hộ khách sạn Condotel (condo-hotel) đang là loại hình đầu tư bất động sản tốt nhất năm 2016. Với hơn 5000 nhà đầu tư đã xuống tiền từ đầu năm đến nay đủ thấy được sức hấp dẫn từ sản phẩm này.

Các sản phẩm đang làm mưa làm gió trên thị trường như:

• Vinpearl Empire Condotel, Vinpearl Beach Front Condotel tại Nha Trang
• Vinpearl Riverview Complex tại Đà Nẵng của tập đoàn Vingroup
• Condotel Premier Residences Phu Quoc Emerald Bay của Sungroup
• Ariyana Beach Resort and Suites của Sovico Holding, Cocobay của tập đoàn Empire
• Panaroma Nha Trang của Công ty Cố Phần Đầu Tư Xây Dựng Vịnh Nha Trang, AB central square Nha Trang…

Song với nhiều lời quảng cáo đường mật, cam kết lợi nhuận cao từ 10% đến 12%/năm trong 05 năm, 08 năm, 10 năm với vốn đầu tư ban đầu chỉ từ 300 – 400 triệu đã làm mờ mắt nhiều khách hàng. Loại hình đầu tư này chứa đựng nhiều rủi ro lớn và không dành cho tất cả mọi người.

Nhà đầu tư Condotel cần quan tâm:

1. Năng lực của chủ đầu tư

2. Lợi nhuận đầu tư/năm sau thời gian cam kết

3. Tính thanh khoản của sản phẩm

Sau đây tôi sẽ phân tích chi tiết 3 rủi ro lớn nhất mà nhà đầu tư cần chú ý phân tích khi lựa chọn 1 sản phẩm condotel:

 1. Năng lực của chủ đầu tư?

Đây là yếu tố hàng đầu khi lựa chọn 1 dự án condotel để đầu tư. Một chủ đầu tư uy tín năng lực thể hiện qua:

+ Tiềm lực tài chính

+ Kinh nghiệm phát triển dự án

+ Giá trị thương hiệu

Năng lực của chủ đầu tư sẽ đảm bảo những cam kết với khách hàng về mức chia sẻ lợi nhuận, tiến độ xây dựng, pháp lý dự án, khả năng khai thác và kinh doanh… không phải là “lời hứa” hay “bánh vẽ” như các chủ đầu tư kém năng lực, làm ăn chộp giật và manh mún. Hệ thống các dự án đã đang và sẽ triển khai sẽ giúp cho giá trị các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được bảo đảm và phát triển sau này. Một câu kết tôi muốn dành cho các nhà đầu tư khi chọn chủ đầu tư: ” Đừng tin những gì chủ đầu tư quảng cáo, hãy xem những gì họ đã làm”.

Tôi thật sự lo lắng cho nhiều khách hàng đã vội vàng xuống tiền đầu tư condotel dự án CC… tại Đà Nẵng. Khi 1 chủ đầu tư rất lạ và mới trên thị trường bất động sản tung ra 1 siêu dự án tới 51ha vốn đầu tư lên tới hơn 10.000 tỷ đồng trong khi vốn điều lệ chỉ 500 tỷ đồng??? Một dấu chấm hỏi rất lớn đặt ra là chủ đầu tư lấy tiền đâu để xây dựng hoàn thành hết dự án?

 

 2. Lợi nhuận đầu tư/năm sau thời gian cam kết lãi suất?

Đây là vấn đề cốt lõi khi tính toán phương án đầu tư 1 sản phẩm nào đó. Lợi nhuận 1 năm là bao nhiêu với số vốn ban đầu?

Quý anh chị đừng quá bận tâm vào các con số 5 năm cam kết 10%/năm, hay 12%/năm trong 8 năm, 9% trong 9 năm… Vì đây là con số chủ đầu tư đưa ra cho các năm ban đầu. Điều quan trọng là con số sau thời gian cam kết là bao nhiêu %/năm? Mức lợi nhuận này phụ thuộc chính vào 3 yếu tố sau:

+ Vị trí dự án

+ Thiết kế tiện ích dự án

+ Thương hiệu đơn vị quản lý và khai thác khi dự án condotel đưa vào kinh doanh

Đầu tiên là vị trí dự án ảnh hưởng rất nhiều đến lượng khách du lịch hằng năm, giá phòng/đêm, khoảng thời gian lưu trú/khách…Vị trí có gần biển hay không? Thị trường Đà Nẵng vị trí nào khách du lịch thích nhất? Tại Nha Trang đường Trần Phú đẹp nhất? Dự án tại Phú quốc thì khách tiềm năng đến nghỉ dưỡng ra sao? Tôi sẽ phân tích chi tiết về các thị trường này ở 1 bài viết tiếp theo.

Thứ hai là thiết kế dự án có khác biệt hay không? Dự án có những tiện ích nào có bể bơi hay không, nhà hàng, cafe bar, sân golf, công năng sử dụng trong phòng có thoả mãn khách du lịch hay không? Nội thất bàn giao theo tiêu chuẩn 5 sao không?…

Thứ ba là thương hiệu quản lý và khai thác tốt sẽ đảm bảo công suất phòng, quyết định mức giá/đêm theo tiêu chuẩn quốc gia hay quốc tế?…

Tổng hợp cả 3 yếu tố trên sẽ quyết định bài toán tài chính cho condotel mà nhà đầu tư lựa chọn. 

• > Công suất phòng trung bình của khách sạn 5 sao tại thành phố đó là bao nhiêu? Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc?
• > Giá phòng trung bình của 1 đêm khách sạn tương đương condotel là bao nhiêu?
• > Chi phí quản lý vận hành và khai thách trung bình là bao nhiêu %/ tổng doanh thu?

♦ Công thức tính mức lợi nhuận sau thời gian cam kết như sau:

LỢI NHUẬN/NĂM = CÔNG SUẤT PHÒNG TRUNG BÌNH/NĂM X 365 NGÀY X GIÁ PHÒNG/ĐÊM X MỨC LỢI NHUẬN TRUNG BÌNH/ TỔNG DOANH THU. 

Trong đó:

– Lợi nhuận/năm: Số tiền lợi nhuận trước thuế / 1 năm

– Công suất phòng trung bình/năm: Dựa vào các con số báo cáo từ kiếm toán nước ngoài, khảo sát thị trường CBRE, SAVILLS…

– Giá phòng/đêm: Ước lượng giá kinh doanh tương lai condotel dựa vào các khách sạn lân cận cùng tiêu chuẩn 5 sao hay 4 sao

– Mức lợi nhuân trung bình/ tổng doanh thu: Con số trung bình báo cáo khảo sát ngành khách sạn của các tổ chức kiểm toán nước ngoài, các đơn vị khảo sát thị trường độc lập…

Xem thêm bài viết: Đầu tư Condotel cam kết lợi nhuận bao nhiêu % không quan trọng

 3. Tính thanh khoản: 

Đây là yếu tố cuối cùng khi xét đến 1 phương án đầu tư bất động sản. Đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng. Riêng với condotel tôi khuyên quý anh chị nên xác định đầu tư lâu dài lấy dòng tiền đều đặn và tự động hằng năm. Hãy coi đây là 1 phương án đầu tư an toàn và chắc chắn cho tương lai tốt hơn các kênh truyền thống như gửi tiết kiệm, đầu tư vàng, chứng khoán, nhà đất hay chung cư.

Nếu quý anh chị mong muốn đầu tư condotel ngắn hạn, lướt sóng, tăng giá nhanh chóng thì tôi khuyên quý anh chị bỏ suy nghĩ đó ngay lập tức. Bởi condotel không phải là sản phẩm phù hợp với mong muốn đầu tư đó. Đừng tin những gì các bạn sales hay môi giới quảng cáo tốt về sản phẩm của họ. Condotel là sản phẩm có tính thanh khoản thấp hơn so với các sản phẩm khác như chung cư, nhà đất…

“Condotel được ví như con gà đẻ trứng vàng lâu dài và an toàn”

Cuối cùng lời khuyên cuả tôi dành cho quý anh chị, hãy lựa chọn các chủ đầu tư uy tín nhất thị trường như Vingroup, Sungroup, FLC Group,.. để đầu tư. 

Những lưu ý khi đầu tư vào căn hộ khách sạn Condotel:

• Cần hiểu đúng về Condotel
• Cần chuẩn bị một nguồn tài chính vững vàng
• Cần xem xét tính rõ ràng của pháp lý khi có ý định đầu tư Condotel
• Cần tìm hiểu kĩ chủ đầu tư
• Đánh giá vị trí dự án
• Định mức khả năng sinh lời thực tế của sản phẩm
• Quan tâm đến kiến trúc Condotel
• Tham khảo tư vấn chuyên sâu từ chuyên gia bất động sản

Hãy liên hệ với tôi để được tư vấn chi tiết về dòng tiền của quý anh chị, mục đích đầu tư, phân tích thị trường du lịch, tiềm năng tăng giá của các dự án condotel trên khắp Việt Nam… để xem quý anh chị có thích hợp để đầu tư condotel hay không? 

 

---

Xem thêm:

Những ai nên đầu tư căn hộ khách sạn Condotel

Mô hình và các giai đoạn phát triển Condotel tại Việt Nam và Thế Giới