Với vốn ban đầu chỉ từ 7 tỷ đồng, lợi nhuận cam kết 10%/năm x 10 năm, sổ đỏ lâu dài, biệt thự biển Vinpearl Nam Hội An đang là dự án được các nhà đầu tư lão luyện săn đón. Song ở bài viết này, ở góc độ người tư vấn tôi sẽ tính toán ra xem con số lợi nhuận thực tế khi chia sẻ 85% có được như CĐT đang cam kết 10%/năm hay không ? Để từ đó giúp anh/chị có cái nhìn chính xác nhất trước khi quyết định xuống tiền đầu tư hàng triệu USD:

Hãy tạm thời bỏ qua các con số lợi nhuận cam kết tối thiểu từ CĐT, chúng ta hãy đi sâu vào tính toán nếu đưa vào khai thác chia sẻ lợi nhuận thực tế 85% chúng ta sẽ nhận là bao nhiêu %:

Con số lợi nhuận thực tế khi biệt thự Vinpearl Nam Hội An đưa vào khai thác là bao nhiêu %/năm?

Đây có thể nói là câu hỏi quan trọng nhất khi lựa chọn đầu tư 1 căn biệt thự nghỉ dưỡng 5 sao bất kỳ tại 1 dự án nào đó:

Công thức để nhà đầu tư tạm tính mức lợi nhuận thực tế khai thác biệt thự biển:

Lợi nhuận/năm = Công suất phòng trung bình/năm X 350 ngày X Giá phòng biệt thự/đêm X Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu bộ phận phòng. ( 350 ngày vì trừ đi 15 ngày nghỉ miễn phí của khách hàng trong 1 năm)

Trong đó:

+ Lợi nhuận/năm: Số tiền lợi nhuận trước thuế thu nhập tính trong 1 năm.

+ Công suất phòng trung bình/năm: Dựa vào các con số báo cáo từ kiểm toán nước ngoài, khảo sát thị trường uy tín như Grant Thornton, CBRE, Savills…cho khu vực cụ thể như Nha Trang, Hạ Long, Phú Quốc…Để tạm tính dự đoán cho dự án Vinpearl Nam Hội An.

+ Giá phòng villas/đêm: Ước lượng giá kinh doanh tương lai căn biệt thự biển 5 sao đó dựa vào các biệt thự resort quy mô tương tư cùng khu vực lận cận dự án. Tham khảo trên các trang web đặt phòng trực tuyến như agoda, booking.vn…

+ Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu bộ phận phòng: Con số trung bình báo cáo khảo sát ngành khách sạn của các tổ chức kiểm toán nước ngoài, các đơn vị khảo sát thị trường độc lập như Grant Thornton. Trung bình lợi nhuận đạt 65%-78% tổng doanh thu bộ phận phòng. Chi phí rơi vào từ 22% – 35% tuỳ từng khách sạn.

Grant Thornton – đơn vị kiểm toán hàng đầu thế giới

Chúng ta hãy tính với các thông số đầu vào 1 cách khiêm tốn để bài toán đầu tư biệt thự biển Vinpearl Nam Hội An được an toàn nhất:

+ Giá phòng biệt thự biển Vinpearl Nam Hội An đưa vào khai thác: Check trên agoda:

Giá phòng villas 3 ngủ view biển 3 giường đôi giá từ 30tr – 42tr/đêm.

 

♦ Giá phòng khách sạn 5 sao 52m2 2 giường đơn rẻ nhất từ 11tr -15tr/đêm.

 

+ Công suất phòng trung bình 1 năm: Chỉ lấy bằng mức trung bình khách sạn 5 sao của cả khu vực trung bình 3 năm vừa qua 2015-2016-2017.

Năm 2014 theo VPBS báo cáo kết quả công suất phòng Vinpearl Nha Trang đạt trên 83%. Như vậy với uy tín và hệ thống lớn của mình, con số công suất phòng biệt thự Vinpearl Nam Hội An đưa vào khai thác chắc chắn sẽ đạt 60%-70% là không khó.

> Cuối cùng, kết quả thu được lợi nhuận thực tế tạm tính của biệt thự biển Vinpearl Nam Hội An là bao nhiêu %/năm mới là điều quan trọng, chứ con số cam kết lợi nhuận tối thiểu của CĐT 10%/năm trong 10 năm không quá quan trọng. Có 3 trường hợp xảy ra:

• Nếu con số lợi nhuận tính toán thực tế tạm tính Vinpearl Nam Hội An > con số lợi nhuận CĐT cam kết tối thiểu 10%/năm: >> Dự án biệt thự biển Vinpearl Nam Hội An tốt để đầu tư.

• Nếu con số lợi nhuận tính toán thực tế tạm tính Vinpearl Nam Hội An= con số lợi nhuận CĐT cam kết tối thiểu 10%/năm: >> Dự án biệt thự biển Vinpearl Nam Hội An khá để đầu tư.

• Nếu con số lợi nhuận tính toán thực tế tạm tính Vinpearl Nam Hội An < con số lợi nhuận CĐT cam kết tối thiểu 10%năm: >> Dự án biệt thự biển Vinpearl Nam Hội An không nên đầu tư.

Tất nhiên con số công suất phòng sẽ là biến điều chỉnh theo kỳ vọng của quý anh/chị khi đầu tư.

>> Download bảng tính lợi nhuận thực tế Vinpearl Nam Hội An tại đây:

DOWNLOAD BẢNG TÍNH NGAY

Kết luận: Biệt thự biển nghỉ dưỡng là loại hình đầu tư tốt song không phải dự án nào cũng tốt. Nếu lựa chọn sai quý anh/chị sẽ phải trả những giá vô cùng đắt. Nhẹ thì sau thời giam cam kết lợi nhuận tụt vô cùng thấp, nặng thì dự án chậm tiến độ không bàn giao, CĐT phá sản…