Thời hạn sở hữu bất động sản luôn là một trong những vấn đề được các nhà đầu tư quan tâm hàng đầu hiện nay. Nhất là trong thời điểm hiện tại, khi các dự án vẫn đang “nhập nhằng” giữa các số liệu: “50 năm”, “lâu dài” hay “vĩnh viễn” lại càng khiến các nhà đầu tư hoang mang không biết đâu mới là thời hạn sở hữu chính xác của sản phẩm bất động sản mà mình sở hữu.
Vậy rốt cuộc, bản chất của thời hạn sở hữu đất đai này là gì và thời hạn sở hữu đất đai thực sự kéo dài trong bao lâu? Tôi và quý vị sẽ cùng nhau đi tìm lời giải đáp cho câu hỏi trên bằng việc nghiên cứu, phân tích sâu những chính sách pháp lý mới nhất về Luật đất đai của Việt Nam hiện hành (Luật đất đai năm 2013).
Quy định của pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu bất động sản
Cụ thể, theo điều 4 và điều 5, Luật đất đai năm 2013 của Nhà nước CHXHCN Việt Nam có nêu rõ:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”
Như vậy, theo điều luật này, về bản chất đất đai là của nhà nước, do nhà nước quản lý, người dân được trao quyền sử dụng đất theo quy định của nhà nước và đóng thuế sử dụng đất cho nhà nước tùy vào từng mục đích sử dụng khác nhau đã được quy định trong Luật.
Điều này cũng đồng nghĩa với việc khi quý vị nghe những lời mời chào từ các sàn bất động sản hoặc sale rằng “dự án này có sổ đỏ sở hữu vĩnh viễn…” thì hãy tin rằng đó chỉ là một chiêu truyền thông dự án mà thôi. Bởi trên thực tế, xét theo Luật hiện hành thì đất đai không có sở hữu vĩnh viễn, tôi xin nhấn mạnh là đất đai nước ta không có quyền sở hữu vĩnh viễn mà chỉ là hình thức sở hữu lâu dài hoặc có thời hạn (tùy vào từng loại đất và mục đích sử dụng).
Vậy như thế nào là quyền sở hữu “lâu dài”?
Như trên chúng ta đã biết, đất đai là của nhà nước, do nhà nước quản lí. Do đó, nhà nước hoàn toàn có quyền thu hồi, trưng dụng đất khi cần thiết và đền bù lại cho người dân theo giá thỏa thuận.
Cụ thể, theo mục 2 điều 16, trong Luật đất đai năm 2013 có nêu: “ Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, khẩn cấp thiên tai…”
Điều này có nghĩa là trong trường hợp nhà nước không thu hồi, trưng dụng đất, người dân có quyền sử dụng lâu dài trên mảnh đất của mình. Theo đó, những người này sẽ có nghĩa vụ phải đóng thuế sử dụng đất theo yêu cầu của nhà nước cho đến khi nhà nước thu hồi hoặc trưng dụng đất trong các trường hợp đã quy định trong Luật.
Các trường hợp nhà nước thu hồi, trưng dụng đất
“Điều 16. Luật đất đai quy định các trường hợp thu hồi, trưng dụng đất
a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.”
Trường hợp đất sử dụng có thời hạn
Tại mục 3 điều 126 luật đất đai có nêu:
“Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.”
Như vậy, tùy vào từng loại đất và mục đích sử dụng của chúng mà sẽ có những thời hạn sử dụng khác nhau. Khi hết hạn quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.
Cuối cùng, nếu muốn tìm hiểu kĩ hơn về bản chất của quyền hạn sử dụng đất cũng như có những thắc mắc cần được giải đáp về lĩnh vực bất động sản, hãy gọi ngay tôi, chuyên gia tư vấn bất động sản Nguyễn Hoàng Anh để được hỗ trợ miễn phí 24/24
