Mới đây, luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014 (có hiệu lực từ 1/7/2015) đã chính thức cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) cùng các cá nhân, tổ chức nước ngoài được quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, bộ luật này không chỉ mở ra những cơ hội mới cho các nhà đầu tư nước ngoài mà còn được kì vọng sẽ tạo nên cú hích lớn cho trị trường bất động sản Việt Nam.

Song, trái với sự thông thoáng, cởi mở của luật mới, nhiều nhà đầu tư nước ngoài lại tỏ ra khá dè dặt với  bất động sản Việt. Nguyên nhân chính là do hầu hết các nhà đầu tư ngoại quốc vẫn còn khá bỡ ngỡ và chưa thực sự hiểu rõ quy trình cũng như thủ tục mua bán bất động sản tại Việt Nam  hiện nay.

Đồng cảm với tâm trạng này, ở bài viết dưới đây, tôi sẽ cùng anh chị tìm hiểu từ A-Z quy trình mua BĐS dành riêng cho người nước ngoài.

Hi vọng những thông tin sau sẽ giúp các nhà đầu tư mạnh dạn hơn nữa trong việc đầu tư vào thị trường bất động sản đầy tiềm năng tại Việt Nam.

1. Các điều kiện mua BĐS tại Việt Nam đối với Việt kiều và người nước ngoài

Theo quy định tại Điều 5, Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 10/12/2015 thì những đối tượng khách hàng là Việt kiều và người nước ngoài đáp ứng đủ các yêu cầu sau sẽ được quyền mua bất động sản tại Việt Nam:

• Đối với Việt kiều mang hộ chiếu Việt Nam: Yêu cầu hộ chiếu phải còn giá trị và có dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam. Trong trường hợp Việt kiều mang hộ chiếu nước ngoài thì hộ chiếu phải còn giá trị, có đóng dấu nhập cảnh của cơ quan quản lý kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam.

• Với các cá nhân là người nước ngoài, hộ chiếu phải còn có giá trị và có đóng dấu nhập cảnh của cơ quan quản lý.

• Đối với tổ chức nước ngoài, nếu muốn đầu tư BĐS tại Việt Nam phải thuộc đối tượng đủ điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có giấy chứng nhận đăng kí đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền tại Việt Nam cho phép hoạt động còn hiệu lực tại thời điểm kí kết các giao dịch về nhà ở.

Theo đó, nếu đáp ứng đầy đủ các yêu cầu trên đây, khách hàng là Việt kiều và người ngoại quốc hoặc tổ chức nước ngoài đều có cơ hội mua bán BĐS tại Việt Nam. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý một số quy định pháp luật sau:

• Đối với sản phẩm đầu tư là căn hộ trong các tòa nhà chung cư thương mại, pháp luật Việt Nam chỉ cho phép các tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua không quá 30% số lượng căn hộ của dự án.

• Đối với sản phẩm là nhà ở riêng lẻ (nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề) thì trên 1 đơn vị hành chính tương đương cấp phường chỉ được quyền mua và sở hữu không quá 250 căn.

Xem thêm: 03 vấn đề về pháp lý Biệt thự biển nhà đầu tư không thể bỏ qua

2. Các quy trình mua BĐS tại Việt Nam đối với Việt kiều và người nước ngoài.

Thông thường, quy trình giao dịch BĐS sẽ được diễn ra theo các bước sau:

• Bước 1: Khách hàng tiếp xúc với nhân viên kinh doanh và tham quan dự án (nếu có điều kiện) để tìm hiểu, lựa chọn sản phẩm phù hợp nhất để đầu tư.

• Bước 2: Khách hàng tiến hành đặt cọc thiện chí qua đại lý để đăng ký mua ( số tiền cọc thiện chí cụ thể sẽ phụ thuộc vào chính sách bán hàng của từng dự án).

• Bước 3: Phía đại lý sẽ chuyển tiền cọc và đăng kí của khách hàng cho chủ đầu tư vào một khoảng thời gian được thống nhất cụ thể.

• Bước 4: Chủ đầu tư kí thỏa thuận đặc cọc với khách hàng (sau khi nhận đủ tiền cọc thiện chí)

• Bước 5: Khách hàng thanh toán tiền theo chính sách bán hàng.

• Bước 6: Chủ đầu tư kí hợp đồng mua bán với khách hàng theo thời hạn cam kết tại thỏa thuận đặt cọc và các tài liệu liên quan đến việc mua bán BĐS (giống như với các khách hàng trong nước) theo đúng quy định.

• Bước 7: Khách hàng tiếp tục thanh toán tiền theo tiến độ dự án đã được quy định tại Hợp đồng mua bán vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại Việt Nam với loại tiền thanh toán là VNĐ.

• Bước 8: Khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư sẽ gửi thông báo bàn giao đến khách hàng (trước ít nhất 30 ngày). Sau đó, khách hàng sẽ được nhận bàn giao sản phẩm theo đúng quy định của hợp đồng mua bán (hoạt động này thường diễn ra sau khi khách hàng đã thanh toán đủ tiền theo hợp đồng)

• Bước 9: Chủ đầu tư tiến hành làm sổ đỏ (nếu có) cho khách hàng.

Lưu ý, để quá trình kí kết hợp đồng được diễn ra suôn sẻ, khách hàng là Việt kiều hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài cần chuẩn bị một số giấy tờ tùy thân sau:

• Hộ chiếu được hợp pháp hóa lãnh sự tại Việt Nam

• Visa nhập cảnh vào Việt Nam phải còn hiệu lực trong thời điểm kí hợp đồng mua bán hoặc phải có giấy miễn thị thực với trường hợp khách hàng là Việt kiều hoặc người nước ngoài có vợ, chồng, con là người Việt Nam.

Xem thêm: FLC “trình làng” dự án Condotel đầu tiên có sổ đỏ

3. Một số vấn đề pháp lý liên quan đến quy trình mua bán BĐS cho Việt kiều và người nước ngoài

a. Về thủ tục chuyển tiền thanh toán mua nhà ở

Khách hàng có thể lựa chọn 1 trong 3 phương thức thanh toán sau:

• Phương thức 1: Mở tài khoản tại một ngân hàng ở Việt Nam và tiến hành thanh toán tiền vào tài khoản của chủ đầu tư.

• Phương thức 2: Khách hàng có thể chuyển tiền trực tiếp từ nước ngoài vào tài khoản của chủ đầu tư nếu được sự chấp nhận từ phía chủ đầu tư.

• Phương thức 3: Khách hàng trực tiếp nộp tiền mặt bằng VNĐ vào tài khoản của chủ đầu tư tại ngân hàng hoạt động tại Việt Nam

Tuy nhiên, trong quá trình giao dịch, khách hàng cần lưu ý những vấn đề sau:

• Khách hàng là người nước ngoài chỉ được mang 1 lượng ngoại tệ nhất định, không vượt quá giá trị của sản phẩm giao dịch vào Việt Nam. Và khi mang ngoại tệ vào Việt Nam phải tiến hành khai báo với cơ quan hải quan.

• Các giao dịch liên quan đến tài khoản của người nước ngoài mở tại ngân hàng sẽ được ngân hàng kiểm soát chặt chẽ thông qua các chứng từ, mục đích thực hiện giao dịch, kiểm tra giấy tờ tùy thân của chủ tài khoản và chữ kí đăng kí của chủ tài khoản trên lệnh chuyển tiền hoặc ủy nhiệm chi theo đúng Quy định về mở tài khoản Ngân hàng tại Việt Nam ( Thông tư 23/2014/TT-NHNN)

• Khách hàng là người nước ngoài có thể sử dụng thẻ tín dụng nước ngoài (phải là thẻ tín dụng quốc tế) để thanh toán cho các giao dịch mua bán hàng hóa và sử dụng dịch vụ tại Việt Nam. Trong đó, các giao dịch thanh toán cũng phải được thực hiện bằng VNĐ. Riêng trường hợp ghi giá bằng ngoại tệ phải có thỏa thuận quy đổi sang VNĐ trong hợp đồng.

b. Về thủ tục chuyển tiền doanh thu từ chương trình cho thuê (áp dụng cho khách hàng đầu tư Condotel và Biệt thự biển)

Khách hàng có thể lựa chọn các hình thức sau:

• Thứ nhất: Lập 1 tài khoản VNĐ tại 1 ngân hàng tại Việt Nam (có thể sử dụng tài khoản mở tại ngân hàng ở Việt Nam để thực hiện thanh toán tiền mua BĐS trước đó) để nhận doanh thu từ chủ đầu tư hoặc đơn vị khai thác, vận hành dự án.

• Thứ 2: Chủ đầu tư hoặc đơn vị khai thác, vận hành dự án sẽ chuyển doanh thu trực tiếp vào tài khoản của khách hàng tại nước ngoài.

Lưu ý, lượng ngoại tệ chuyển ra khỏi lãnh thổ Việt Nam để đến tài khoản của khách hàng sẽ không được phép vượt quá  nguồn thu nhập hợp pháp của cá nhân theo đúng giá trị ghi trên hợp đồng đã được quy đổi thành VNĐ hoặc giá được ghi trên Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở giữa cá nhân nước ngoài với bên nhận chuyển nhượng.

c. Về thủ tục cấp sổ đỏ và quyền sở hữu

• Về thủ tục cấp sổ đỏ

• Sau khi đã hoàn thành việc nhận bàn giao và tất toán hợp đồng mua bán (dự kiến trong khoảng 30 ngày) chủ đầu tư sẽ tiến hành thông báo yêu cầu khách hàng nộp hồ sơ để làm sổ đỏ theo đúng quy định của pháp luật.

• Thời hạn để chủ đầu tư thực hiện thủ tục làm sổ đỏ cho khách thường kéo dài trong 50 ngày kể từ ngày khách hàng nộp hồ sơ theo thông báo. Thời hạn cấp sổ đỏ sẽ tùy thuộc vào cơ quan Nhà nước ( thường vào khoảng 3-6 tháng từ khi nộp hồ sơ).

• Về thời hạn sở hữu:

• Với Việt kiều: thời hạn sở hữu lâu dài như người Việt.

• Với cá nhân là người nước ngoài: Quyền sở hữu thường kéo dài trong 50 năm và được gia hạn sau đó.

• Với tổ chức nước ngoài: Thời gian sở hữu sẽ theo đúng thời hạn của giấy Chứng nhận Đầu tư tại Việt Nam.

Xem thêm: Sổ đỏ Condotel sắp có pháp lý mới

d. Về thủ tục vay vốn ngân hàng

Để được vay vốn ngân hàng, nhà đầu tư là Việt kiều hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài cần phải đáp ứng được các yêu cầu sau:

• Phải chứng minh được khả năng thu nhập có thể trả được gốc và các khoản lãi vay.

• Phải có hợp đồng lao động tại Việt Nam hoặc có bảo lãnh của ngân hàng nước ngoài với khoản vay tại Việt Nam.

• Nguồn thu từ chính tài sản đảm bảo (tiền cho thuê, doanh thu…)

Lưu ý: Tỉ lệ vay sẽ được xác định trên từng trường hợp cụ thể